☉文/稼韌

樓市「速凍」後，要提振經濟、普惠民生，在某些關鍵性的改革領域，就不可再猶疑不前、進二退一。要凝聚共識、堅定信心，用改革和新經濟的啟動，打破房地產畸形發展的怪圈。把凝固在鋼筋水泥中的居民財富與智慧，真正解放出來。

「十一」黃金週前後，高燒不退的內地樓市遭遇政府祭出的「殺威棒」。 統計顯示，截至10月中上旬，共有20多個城市出台限購限貸等房地產新政。除北京、上海、廣州、深圳首當其衝外，天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、南昌等地也啟動了嚴厲的樓市調控政策。

與此同時，住建部展開「雷霆行動」，公布違法違規房地產開發企業和仲介機構名單。人民日報、新華社等官媒亦從旁鼓呼，為炙熱的樓市鋼板潑下一盆盆冷水。由此形成了央地合圍、多管齊下的調控態勢。

最嚴樓市調控 呈現三大特點

縱觀近期各地出台的樓市調控政策，內容雖有差異，但核心一個字——「限」：

限購。本輪出手調控的城市，大多涉及重啟或擴大限購。比如南京規定，已有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭禁購商品住房，暫停向擁有2套及以上住房的該市戶籍居民家庭出售新建商品住房等。無錫則要求房企不得向同一人出售多套商品住房，對已有住宅的非本市戶籍家庭，暫停銷售新房等。

限貸。梳理多地的調控政策，常見手段為提升二套房首付至四成及以上。其中，深圳二套房首付提高至七成；蘇州不但第三套禁貸，二套房首付也提升至八成；北京則進一步擴大了二套房認定範圍。

限價。上海在10月8日出台的樓市新政中提出，在繼續嚴格執行「滬九條」的基礎上，「對上市房源定價不合理的，堅決予以調整」，並加強對在售樓盤的價格監管，要求「不得擅自提價」。

按業界公論，這輪調控的嚴厲程度可謂「史無前例」，並呈現出三大特點：

一是力度空前。 本輪調控政策出台密集，十幾天內棍棒齊下，涉及地域廣泛。以往限購多限於京滬深等熱點城市，現在二線城市也加入調控行列。截至10中上旬的統計，調控城市的地產銷量已佔全國比重超過四成。此外，首付比例和購房者門檻均大幅提高，顯示出調控收緊之力度。

二是精準施策。 本輪房地產政策調控尤其強調一地一策，賦予各地靈活的處置權。各城市根據自身功能定位、土地儲備、開發和房屋庫存情況出台調控措施，即使是前期房價漲幅大的重點城市間，調控着力點和施力輕重也有較大差別。

但在各地施策過程中，不排除個別城市在前期錯解中央「去庫存」政策，導致樓價上漲過猛，而今時又對極度亢奮的市場採取「心跳驟停」之術，其中蘊含的風險亦不可不察。

三是決心堅定。 除限購限貸政策外，政府在本輪調控中還動用了土地和新房供應等多元手段，並採取督辦、內部約談乃至啟動問責方案等。

本輪調控中雖無「國字頭」文件出台，但據消息人士透露，中央領導層高度重視一二線城市房價暴漲問題，親自部署，並將樓市調控上升到「政治大局」的高度。由南京等地甚至短時間內再次加碼調控力度來看，說明問題嚴峻、複雜、緊迫。

此外亦有產業界人士分析稱，從各地近期步調一致的政策發布看，或暗示年底前會有一次全國性的城市控制房價的政績考核，所以地方主政官們不敢懈怠。

在本輪調控風暴中，後續還將有更多城市升級樓市調控政策。中原地產首席分析師張大偉預計調控名單中的城市可達30個，「主要包括兩類：房價已經明顯上漲的一二線城市包括周圍輻射區；房價可能上漲的城市也會跟風出台部份政策表態。」另外，通過近期頻頻「放風」出台房地產稅還可看出，如果調控不利，中央隨時會使出備用「殺手鐧」。

「速凍」之後 樓市走向何方

在密集調控之下，內地樓市「金九銀十」的旺季風光不再，一下墮入「速凍」模式。

據內地市場研究院統計，北京和深圳的成交量都出現斷崖式下跌。10月1日至7日，北京新建商品住宅網簽量僅為216套，與9月同期相比大跌逾70%，與去年同期相比下跌近四成。深圳在政策加碼後單日成交量最低降至個位數。

中金公司重點城市商品房成交量週報顯示，受地產調控政策影響，10月首週各城市成交量環比均值下降31%。以長三角為例，上海、杭州、南京、蘇州的週成交量環比分別下跌了38%、58%、47%和79%。市場人士普遍判斷，當前樓市政策拐點已經出現。至於樓價如何波動，大概率會呈現以下趨勢：

首先是成交量萎縮，熱點城市的價格可能存在粘性，暫時不會回落或回檔幅度較小，交易者普遍處於觀望狀態中。在成交縮量狀態保持半年到一年時，一二線城市的樓價料趨回落。而三四線城市由於暫未受限購影響，並且在中央政策上屬於須加大去庫存——即要「保」的一方，因此短期平穩的概率較高。到明年若不出台寬鬆貨幣政策刺激經濟，則循規律，經濟週期與房地產週期或在2017年下半年同時處於低谷期，屆時會有較明顯的疲軟之勢。

調控政策畢竟是一時之計，可以在短期內抑制房價過快上漲趨勢，遏制房產投機需求。但若調控時間太長，就可能導致房地產行業的整體萎縮，在中國經濟高度依賴地產業的背景下，對社會經濟平穩運轉造成較大衝擊。

目前三四線城市房地產業已呈過剩態勢，在調控政策出台一段時間後，從一二線城市被驅逐出的資金恐怕也不會選擇流入前述地區。

房地產業若出現整體性下滑進而導致系統性風險，這亦並非中央政府本意。從現實角度講，調控政策在多數城市的作用時間可能不會超過兩年。

回顧近些年的調控歷史，2005年以來內地共經歷了三次大規模的房地產政策收緊和兩次鬆綁，宏觀調控和貨幣政策共同驅動了房地產市場的週期性波動。若以十年的時間軸觀察本輪調控，則從一些基本面資料看，當前調控出台的背景與2010年至2013年的調控比較相似，但也有幾點不同之處。

一是，當前中國社會的人口結構更為老化，人口紅利處於消退階段；二是，今年的居民槓桿率創下新高，購房潛力已被超前透支；三是，此前兩輪調控都有緊縮性貨幣政策配合，而鑒於當前中國經濟下行壓力較大，貨幣政策主動收緊的概率不大。

因此若要綜合判斷，本輪調控對地產需求的衝擊時間和力度或可參考上一輪的部份指數。需要強調的是，上述結論的大前提是中央的貨幣政策沒有出現拐點，亦即貨幣供應增速、利率、信貸槓桿等所決定的綜合貨幣金融環境整體保持中性。若未來一兩年內貨幣政策出現轉向，則可能發生的情況是：貨幣超發，房價繼續上漲；貨幣收緊，房價大幅調整。

貨幣政策除受限於本國經濟狀況外，還很大程度上受到以美國為主的國際環境的影響。因此對於內地樓市而言，當前貌似處在穩定期的貨幣政策其實並不是一個減震器，而可能是一個波動放大器，這一點在防風險時應當早作預判。

還應指出的是，內地房地產由於摻雜着財政收入、房屋產權、土地供給以及經濟支柱等一系列因素，因此不能以簡單的行業視角加以分析。影響樓價走勢的一個最重要的隱形因素，是政府的意志，這是由土地配置完全行政化的非典型環境所決定的。

從歷次樓市調控來看，政府政策的最終目標都不是打壓市場和價格，而是平抑投機、釋放風險。這次調控如此祭重手降槓桿，主要目的也是穩定市場，勒住脫韁野馬的韁繩。

值得注意的是，中國國務院總理李克強10月在澳門視察期間，有意針對樓市問題作出回應。他指出，中國新型城鎮化今後還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢，未來要保障居民基本住房需求，努力實現住有所居。一席談中，對市場的呵護躍然。

時間視窗寶貴 改革須砥礪前行

可以預計，新一輪房地產調控將有利於抑制資產泡沫和防控金融風險，對當下焦慮的社會民意也是一種安撫。但由於凍結流動性的政策不可長期持續，在年數有限的調控期內，時間將非常寶貴。

不少內地經濟界人士指出，本輪房地產調控將增加改革轉型壓力，為改革破冰贏得時間視窗—— 或者更嚴峻地說，是經濟疲軟倒逼制度改革。如果幾大領域的改革有力，中國經濟將化危為安；而若出現延宕，則未來不僅樓市堪虞，社會經濟亦將萎靡難振。

首先，要認清一點是，房地產作為中國支柱產業的老路走不通。 樓價快速上漲雖然能在短期內拉動經濟增長、緩解地方政府債務，但是過往教訓表明，樓價過快上升所產生的吸血效應、結構扭曲效應等，對當前中國的核心任務——經濟轉型造成了負面影響。並提高了城市居民生活成本，進一步擴大了社會貧富差距。

在本輪調控暫時為樓市「拆彈」後，未來尤須避免重回刺激模式，應當通過供給側改革等化解社會經濟發展的難題。

其次，要善用時間視窗，提速針對「土地財政」和央地財政事權的改革。 內地知名財經人士胡舒立近日撰文指出，解決房價暴漲的扭曲狀態，關鍵是從解決高房價賴以存在的土地財政入手，並改善宏觀調控手法。

眾所週知，內地的高房價根源於「土地財政」，即以土地為「信用基礎」，授權地方政府執行積累城市化原始資本的道路。在這一過程中，房價的近半數實際要落入政府囊中。在本輪樓市暴漲中，住宅用地出讓金總額亦同比大漲。中國指數研究院提供的資料顯示，今年前9月，全國300個城市住宅用地共推出量同比減少13%，但出讓金總額達15021億元（人民幣，下同），同比增加56%。南京、蘇州以及杭州等熱點城市的出讓金額均破千億元。

土地財政的基礎是計劃經濟下的城市土地國有化和農村土地集體化制度，這種制度對土地資源的安排效率較低，需要加速市場化改革。新一輪土改雖然近年動作不斷，但由於土地和農民問題的重大和敏感性，操作上雖有空間，但只能徐徐圖之，這也是不得不承認的現實。

從地方角度看，對土地財政形成的路徑依賴已經難以擺脫，特別是在營改增之後，地方預算內收入減少，債務水平卻在抬高。有人形容說，「摁下一個瓢，浮起來的卻可能是一塊更大的爛木頭」。因此需要通過制度性改革，減少地方政府謀求預算外收入的動機，賦予地方政府更多的稅收許可權，保證地方政府提供公共產品的長期穩定稅源。土地財政改革，更深層還涉及到央地財政事權的重塑問題。財政事權劃分改革，被認為是新一輪財稅改革中攻克難度最大的「堡壘」。因為，該項改革直接關係中央各個職能部門的核心權力和利益，改革發力點直指中央各部門的權力調整。略可欣慰的是，中央與地方財政事權和支出責任重新劃分的清晰框架已具眉目。

國務院在今年第三季度印發了《關於推進中央與地方財政事權和支出責任劃分改革的指導意見》，對推進有關改革作出部署。改革時間表與「十三五」規劃基本同步，有望精準聚焦，改善財政支出效益，提高國家治理的現代化水平。但亦有財經觀察人士提醒道，在中國經濟下行壓力加大的背景下，央地財政體制改革可能會遇到重重阻力。尤其是地方財政收支不平衡加劇，同時地方債務的規模和風險持續擴張，這會在總體上抑制相關改革的開展。

財政體制改革屬於系統改革，難以立竿見影，對財政狀況惡化的地方也不會在短時間內形成正回饋。但不論未來一兩年內改革成效是否得彰，也絕不能停下腳步，反而更需要細緻的制度安排，將這塊「硬骨頭」食而化之，為央地之間、官企民之間的權益安排提供持續穩定的基礎。

第三，掘新動力，重啟經濟引擎。 本輪樓市在短時間內暴漲、普漲，一大推手就是資金潮下的「資產荒」。其本質是增長新動力、發展新支撐沒有建立起來，而實體經濟回報率持續下降。從投資和消費者的角度看，買房保值也是困境之下的被動選擇。

除了前述制度性改革外，當前應重點關注的是如何挖掘經濟增長新動力、推動產業技術和勞動生產率的提升。有經濟學者近日就不客氣地指出，「照當前的技術和生產率趨勢，所有的折騰無論寬嚴最終結果都是徒增悲傷。」

在調控留下的空檔期下中，內地不僅需要啟動內需，發展國內市場，更應深度加入全球產業價值鏈，在製造業、現代服務業等方面學習並化用發達國家先進的價值創造理念。從德國和日本的案例可以看到，精密的機械儀器來自於嚴苛的規範要求，高端的有機蔬菜需要多年的土壤保持，這些都是厚積薄發的產物。目標愈大，愈要多積尺寸之功。

全球正在迎接新的技術革命，人工智慧、新能源、新金融等將給各行各業帶來巨大的衝擊和影響。中國在諸如移動互聯網、電商零售、智慧手機製造等領域已佔有一定領先優勢，應將之作為拉動經濟的引擎，用新技術、新理念來釋放健康而持久的經濟活力。

政府要做的除了提供精準到位的政策支持外，更重要的還是要以減稅、減少行政干預等方式，給實體經濟以休養生息的時間。

在樓市「速凍」後，要提振經濟、普惠民生，在某些關鍵性的改革領域，就不可再猶疑不前、進二退一。要凝聚共識、堅定信心，用改革和新經濟的啟動，打破房地產畸形發展的怪圈。把凝固在鋼筋水泥中的居民財富與智慧，真正解放出來，成為國家賴以前行、社會賴以發展、家庭賴以安康的動力之源。