慧眼識珠的紐約華人地產商

☉文/莫利亞 鏡報紐約分社社長

☉圖/龔文謨 新華社簽約攝影師

徐家鵬是美國世紀集團世紀紐約區域中心總裁，美國紐約華人總商會常務副會長/財務總監。他在紐約房地產開發事業上的建樹，不愧為躋身於美國旅美新一代房地產開發領域精英人才隊伍中，脫穎而出風華正茂的房地產開發翹楚！

9月29日天公做美，秋高氣爽。家鵬總裁在百忙中來到鏡報紐約分社，接受了筆者專訪。暢談了地產開發的理念；介紹了地產開發的業績；剖析了地產開發的入門之道。家鵬還着重闡述了世紀區域中心如何為申請EB-5投資移民的投資者，獲美國永久居留權，最終獲得永久綠卡。

打造紐約知名房地產公司

徐家鵬（George Xu）1969年出生於祖籍江蘇楊州。1986年1月全家移民美國，定居紐約。高中畢業時學業優秀獲獎學金，進紐約大學理工學院（Polytechnic Institute of New York University），1989-1994攻讀電機工程（Electrical Engineering）和計算機科學（Computer Science），獲雙學士學位。1994-1999獲計算機科學碩士學位。畢業後從事與電腦相關的工作。

家鵬的哥哥徐家樹（Chris Xu）任紐約華人總商會會長（曾任第八、九、十屆會長），美國新一代白手起家傑出企業家、地產開發商。在啟蒙老師哥哥的帶領下，家鵬一路走來，耳濡目染，心領神會，自1999年起與房地產開發結下不解之緣。

2008年開始家鵬獨立經營地產開發，創辦並出任美國世紀紐約區域中心（Century Development Group USA）總裁及美國世紀紐約區域中心（Century New York City Regional Center USA）總裁。他率領實力雄厚的專業團隊，從早期致力於對紐約的商住兩用型大樓開發，過渡到對別墅、紐約酒店和商業中心的建造，開發的房產遍及紐約皇后區和布魯克林區，總面積已超過百萬平方尺。預計項目完工後總市值將遠超過6億5800萬美元，為當地提供了超過10000個就業機會。據2015年8月統計數據顯示，世紀集團旗下已完工的項目市值為2億3700萬美元，待完工項目市值將超過4億美元。

家鵬奮發圖強創立的世紀集團在按照紐約市政府「土地使用法」進行開發並決定建築的面積和高低的前提下，秉承品質、價值、誠信的經營理念；累積近20年的經驗，堅持項目的規整開發，竭力為投資者、合作伙伴和當地社區創造更多的利益；他從項目的調研、購置、納款、設計、建造、宣傳以及銷售，全部經自己層層把關，確保每個項目每個過程都盡善盡美。他在創辦美國世紀集團八年之際，將世紀集團打造成躋身於紐約知名的房地產開發公司之一。

白手起家脫穎而出的房地產商

家鵬近20年的磨礪，矢志不渝地致力於房地產開發事業。他，腳踏實地，不求冒進；追求累積經驗，平穩發展，獨闢蹊徑。他以睿智穩重，運籌帷幄的能力；以果斷謹慎，精明強幹的作風；以創意敏銳，眼光獨到的開拓；在國際化大都市紐約這塊樂土上，蓋起了一座又一座樓房，一幢又一幢高樓大廈。他在美國紐約房地產開發事業上的建樹，在房地產開發領域精英人才的隊伍中，不愧為白手起家脫穎而出的旅美新一代房地產開發翹楚！他給哺育他的紐約市和法拉盛交出了一份出類拔萃的成績單，建築了一道又一道亮麗的風景線！請看不勝枚舉的已成功開發項目、已完工項目、現開發成功的項目和將開發項目：

2005年建成的：法拉盛費爾菲爾德酒店，紐約長島大頸奢華私人別墅；2007年建的Leavitt公寓；2008年建的State Manor公寓；2009年建的皇后區白石公寓，長島市綠蘋果超市，皇后區白石購物中心；2010年建的林頓公寓；2011年建的紐約長島大頸國王點奢華私人別墅；2014年建的新鮮草園連排別墅（18棟兩家庭）。

具開發經驗的2007年完工的Leavitt Manor Condominium為7層綜合性高樓，54套居民住宅，一樓為辦公室、老年活動中心、理療中心，步行至法拉盛中心地段只要五分鐘，鬧中取靜。總建築面積7萬1千平方尺，經營銷後，獲得經濟效益是總投資的十倍以上。

現開發項目Northern Tower預計2020年完工，項目地址：137-64 Northern Blvd Flushing, NY 11354。項目介紹：11層綜合商業住宅樓，250個高檔酒店套房，43套豪華居民住宅，兩層地下停車場，建築面積14141平方米，完成後市值1億3000萬美元。估計經濟效益將達到理想利潤。

現開發成功案例：沐蕊公園公寓（Murray Park North Condominium）2016年完工，地址：11-35 45th AVE Long Island City,NY11101。該公寓地處紐約市皇后區長島市，沿着東河遙望曼哈頓最繁華的中城，盡享城市夜色，獨享河邊幽靜。項目由沐蕊北和沐蕊南兩個六層高檔公寓樓組成，分別座落於沐蕊公園的南側和北側。可以說是城市中心少有的直面綠色公園的寶地。項目簡介：與曼哈頓隔海相望，景色宜人。6層樓39套住房，奢華體驗。頂樓健身房，空氣清新，5分鐘至地鐵站，10分鐘至曼哈頓中心地區。長島市已成為紐約皇后區最具潛力開發地段。總建築面積為3858平方米，完工後市值為3100萬美元。該項目完成後，將得到總投資的6倍收益。該公寓已建EB-5項目，招募16名EB-5投資人。該公寓項目總就業機會為190個。

將開發項目：2017年預計完工的紐約布魯克林區的布什威克豪華公寓和紐約皇后區牙買加高檔住宅和商業樓綜合項目。現開發伍賽德假日酒店2018年預計完工，項目包括：IHG酒店項目，8層樓135個酒店套房，皇后區絕佳地段，交通方便至機場、曼哈頓及各大景點，免費早餐和健身中心，項目完工後市值3600萬美元。

現開發的紐約法林頓大廈（The New York Farrington Tower）2018年預計完工，15層綜合商業住宅樓，2至7層喜達屋喜來登福朋酒店，8至15層豪華高檔住宅，總建築面積32516平方米，完成後市值遠超過1億5300萬美元。位於紐約皇后區法拉盛中心地段，上可觀曼哈頓繁華勝景，下可享法拉盛便捷生活。依托紐約市區便捷的高速、地鐵、火車立體交通體系，5分鐘高速抵達紐約拉瓜迪亞機場，12分鐘高速抵達紐約肯尼迪國際機場，15分鐘火車抵達賓州火車站，30分鐘地鐵抵達時代廣場，是商旅人士及高品質居住需求人士不二選擇。步行10分鐘左右，經濟圈內有華人超市、商場、梅西百貨、紐約皇后區中心醫院、法拉盛高中初中小學幼兒園，美國最大的玩具連鎖店、大型電影院，還有美國網球公開賽中心，成立於1937年的綜合性紐約市立大學皇后大學，花旗大都會棒球館等。該大廈已建EB5項目，將獲美國移民局批准的92個投資者名額，並意向招募60名投資人，投資合計注入的3000萬美元將佔項目總成本的27%。

練就地產開發商的慧眼

為甚麼家鵬獨立經營地產開發時首選的地區是紐約市？為甚麼是紐約皇后區的法拉盛？

在美國做地產開發和房屋銷售，經常掛在嘴上的口頭襌：「Location, Location, Location」！言下之意是切記：業績好壞取決於地區或地點。據網上公布的數據顯示：

被暱稱為「大蘋果」的紐約市，是美國第一大城市及第一大港。是一座世界級國際化大都市，也是世界第一大經濟中心。其2013年的GDP超越東京，位居世界第一。紐約的財產總值直接影響着全球的金融、媒體、政治、娛樂以及時尚界。

紐約是美國人口最多的城市，也是個多族裔聚居的多元化城市，擁有來自97個國家和地區的移民，使用的語言達到800種。據公布的統計：截至2014年紐約市約有849萬人(事實上目前遠超過此數)，居住在786平方公里的土地上。而紐約大都市圈則有2000萬人左右。

紐約的金融區，以曼哈頓下城及華爾街為龍頭，被稱為世界的金融中心，世界500強企業中，有56家總部企業位於紐約。紐約證券交易所現在是世界第二大證交所。紐約時報廣場位於百老滙劇院區樞紐，被稱作「世界的十字路口」，也是世界娛樂產業的中心。

紐約市分為五個行政區，如果將這些行政區劃分為獨立的城市，其中四個街區──布魯克林、皇后區、曼哈頓島和布朗克斯，將會是全美前十最多人居住的城市。皇后區是面積最大的行政區，陸地面積為288平方公里。是全美種族最多元的郡，其人口增長的速度將會使該區打破布魯克林，成為人口最多的行政區。

法拉盛（英語：Flushing）是美國紐約皇后區境內的一個區域，在1898年紐約市的市區合併前，法拉盛是位於皇后區的一個小鎮。在紐約地鐵7號線通車至法拉盛之後，它已成為擁有一個興旺的商業區和規模龐大的住宅區。據市場調查報告顯示，法拉盛是全美第一大唐人街，超過紐約曼哈頓唐人街，55%的居民是亞裔，還有韓裔、西班牙裔、非裔、印度裔及長久居住的白人。自「九．一一」襲擊紐約事件後，住在曼哈頓的華人紛紛遷到法拉盛。（在此前，曼哈頓的唐人街是西半球最為密集的華人集中地）。

移民到美國的華裔特別注重對子女的教育。紐約擁有哥倫比亞大學、紐約大學和洛克菲勒大學等名校。皇后學院是紐約市立大學中比較大的大學。紐約市立大學法學院在皇后學院旁邊。社區有高中和市重點湯哈里斯高中。私立高中：聖十字高中的籃球和美式足球較強。法拉盛高中建立於1912-1915年，是一所獨特的哥特復興建築。1991年被紐約市政府列為古迹。

皇后圖書館的法拉盛分點是全紐約市最大的圖書館分點。該圖書館已成為一個很有價值的社區資源。現在圖書館的建築是由波爾斯克夥伴建築師事務所（Polshek Partnership Architects）進行第四次重建。該圖書館原來是十九世紀末美國鋼鐵巨頭安德魯．卡內基捐獻的。

紐約地鐵是世界上最為發達的快速交通系統之一。法拉盛商業區是皇后區北部的一個重要的交通中心，有紐約市地鐵的7號線和長島鐵路的華盛頓港線的車站，另有十幾條紐約大都會運輸署和私營的公共汽車路線。拉瓜迪亞機場只需十幾分鐘的車程。678號州際公路、495號州際公路和大中央公園道路都從法拉盛附近經過。除了地鐵之外，還有許多華人經營的小巴士路線連接法拉盛和曼哈頓華埠。

知名的紐約中央公園，即全美第二個景觀公園，1857年在曼哈頓建立時，許多樹是從法拉盛的苗圃移植過去的，北美第一批商業苗圃起源於法拉盛地區。最大的三個苗圃為Prince、Bloodgood和Parsons苗圃，其中兩個被現在的路名作紀念。（Kissena Park）凱辛娜公園北部是當時Parsons苗圃的所在地，至今公園裏還有很多不同種類的異國樹木。凱辛娜大道（Kissena Boulevard）上的許多交叉路就是由當時苗圃裡的樹名而來；Ash（白蠟樹）、Beach（山毛櫸）、Cherry（桃）、Quince（榲桲）等。據說知名搖滾樂團Kiss合唱團的名字是1973年他們在皇后區演出後，按照凱辛娜公園裡湖泊之名Kissena所起的。

法拉盛也是好萊塢的先驅之一。許多名人在法拉盛出生或長大。列根總統的夫人、演員南希．列根在1921年出生於法拉盛。北方大道與緬街交叉口的雷電華劇院（RKO Keith’s Theater）是十九世紀初至中期美國著名的雜耍劇劇院，曾經有著名演員米基．魯尼、馬克思兄弟和鮑勃．霍普在該劇院出演。1990年代初期，此劇院被開發商拆毀。由於該劇院已被政府標為古迹，開發商被起訴，開發終止。前不久，該古迹已被國內地產開發商高價收購。

紐約市的兩次世界博覽會在法拉盛草園公園舉辦。1939年博覽會展示了廣播電視，當時播放了羅斯福總統的演說。1940年，聯合國總部大樓完工之前，紐約市展覽館是聯合國首腦舉辦會議的地方。1947年以色列成立，投票也是在此主辦。現在紐約市展覽館被皇后區藝術博物館使用。

1964年世界博覽會首展福特野馬車。草園公園裡的古迹大地球儀就是為此次博覽會建立的。首次訪美的天主教教皇保羅六世參觀了博覽會，教廷在博覽會展示了米開朗基羅的著名作品《Pietà》之後，展覽場地上樹立了紀念碑。美國網球協會國家網球中心也位於法拉盛草原公園。網球場是1964年世界博覽會留下的建築。每年的美國網球公開賽就在此舉辦。世界級體育運動會在法拉盛主持的還包括法拉盛草原的謝亞球場，它是紐約大都會棒球隊的主隊球場。

法拉盛被紐約市列為古迹的建築還包括：法拉盛的歷史市政廳，現在用於音樂廳和文化中心。還有江邦的住宅、金士蘭莊園、1694年建的法拉盛貴格會議屋、法拉盛高中、1854年建的聖喬治教堂、黑人發明家路易斯．拉蒂默（Lewis Latimer）的住宅等。世博會留下的景點：皇后區藝術博物館、紐約科學館和皇后區動物園。皇后區藝術博物館保存着一套紐約市1960年代建築的縮尺模型、公園裡有許多展示的雕刻。還有顯示二十世紀中期生活的時間囊，被埋在博覽會公園的地底下，為了保存到五千年後打開。

值得一提的還有從1939年世博會開放後一直營業的皇后區植物園，免費讓遊客進出，保持着苗圃時期的園藝傳統。

早在十七世紀紐約地區是荷蘭的殖民地。原始的法拉盛村名稱源自荷蘭弗利辛恩的英語音譯Flushing，當時主要的居民是英國移民，包括法拉盛著名歷史人物江邦（約輸．邦恩─John Bowne），他領導了反對虐待貴格會的宗教運動。由宗教運動而誕生的美國權利法案宗教自由法案的前身《法拉盛抗議書》在1657年12月27日於法拉盛簽署。自此，法拉盛成為美國宗教自由文化的起源地之一。北美最大的印度教寺廟部就屬於法拉盛。至今仍可見昔日貴格會人士的蹤跡，例如:John Bowne House、Bowne Street Community Church以及Flushing Quaker Meeting House。1785年富有的貴格會商人的住宅「金士蘭莊園」（Kingsland Homestead）現代變成了皇后區歷史協會。

創立EB-5投資移民的良機

世紀紐約區域中心（CNYCRC）是美國移民局核實的區域中心，該中心屬於世紀集團旗下招募投資移民公司，用於安全集資，監管項目發展，從而促進美國經濟發展，提高就業率。

CNYCRC總裁徐家鵬，副總裁是李綺梨博士。綺梨由祖籍廣東台山移民美國。1989-1996年在紐約市立大學醫學院索菲戴維斯7年，獲學士及醫學博士學位（Sophie Davis 7-year CUNY Medical School）。1996年至今，獲「不受限制的紐約州許可證註冊」證書。2000年7月1日起至今，成功創辦並經營紐約法拉盛婦產科私人診所。2008年至今出任法拉盛醫院醫療中心婦產科副主任。2001年至今，出任康乃爾大學威爾醫學院婦產科臨床助理教授。

1998年家鵬與青梅竹馬高中同學綺梨在紐約喜結連理，小家庭美滿幸福。大女兒16歲，兩個雙胞胎兒子四年後將進大學。父母特別注重對孩子的教育。家鵬是好丈夫好父親，綺梨對家庭而言是賢妻良母，裏裏外外一把手；對投身地產開發領域風華正茂的丈夫而言，她是舉足輕重的頂樑柱。近年來，她拓展了她的專業領域至房地產開發，出任CNYCRC副總裁，參與投資紐約諸多高層住宅以及酒店的開發項目；並以她獨特的人脈和見解給CNYCRC帶來了新鮮的血液。

2016年6月16日由紐約莫娜莎律師事務所主辦的「美國投資移民獨特的機遇與挑戰」投資移民EB-5（以下稱為EB5）研討會在紐約Baruch College隆重舉行。美國世紀集團是研討會的贊助商，應主辦方邀請，全權負責CNYCRC EB5政策決定的徐家鵬總裁擔任「EB5集資務實經驗」主題座談會主講人。

結合筆者專訪時的提問，家鵬針對美國政府創立EB-5投資移民的目的是甚麼？申請EB5投資移民的人需具備哪些條件？由美國聯邦證券法定義為「合格投資人」，如何按CNYCRC主持的EB5申請流程進行各項工作，最終獲得投資移民綠卡等問題作了明確闡述：

美國政府於1990年《美國移民歸化法案》，創立了職業移民第五優先款，又稱EB5投資移民，以達到吸引外資、創造就業機會和刺激美國經濟增長的目的。鼓勵外國投資者通過投資獲得美國永久居留權。美國的投資移民，一般不要求申請人擁有任何學歷，或其它履歷以及資質，無論申請人是甚麼國籍，是否有投資經驗，甚至是否會說英語都可以申請。只要滿足一定的條件，便可在大約2年內申請臨時綠卡，五年左右獲得永久綠卡。

CNYCRC的投資移民項目主要位於美國紐約市皇后區以及布魯克林區。家鵬對地產開發具豐富經驗，又有一支專業的開發團隊，使其一直保持在房地產上流領域的核心競爭力。家鵬表示，成功的開發商不僅要懂得如何規避風險，還要懂得如何把握重要的時機。法拉盛被譽為美國海外華人的首都，房地產市場非常繁榮。廿年來，法拉盛的地產上升翻了幾十倍，供不應求，一房難求。近年來，隨着中國國力大幅提升，對外交流不斷增加，很多富裕人士通過EB5投資達到移民美國目的。很多選擇EB5投資移民來美的中國人，大部份都是為了孩子的留學教育，看中了美國優質的教育環境。

移民美國的人數越來越多，「投資移民」這個詞彙變得不再高不可攀。很多人通過遞交EB5投資移民申請獲得了投資移民簽證。對於EB5投資人、開發商、區域中心之前如果開發過同類EB5項目，項目律師對相關法律理解深刻，其成功經驗對於申請獲批都會有幫助。

EB5最混亂的階段已經過去，大浪淘沙，現在是最好時段。申請費用是要漲價的，因為美國大選被擱置了，漲到80萬美元是遲早的事。建議投資者把握住利用50萬美元完成投資移民的最後時機。

很多做投資移民的最大的顧慮是擔心是否能拿到永久綠卡。我是做地產開發的，只能從我的角度來說：要看開發的項目本身是不是好的項目；這個項目所在的地點要有市場；開發商有能力、經驗和財力把項目做出來。簡單地說就是：好的項目、合適的地點、開發商的經驗加財力，這三點缺一不可。

家鵬表示，2016年2月2日，我們世紀集團第一期投資移民項目──沐蕊公園項目，16名投資人I-526投資移民申請一次性獲批，這已成為我們EB5項目的一個里程碑標誌。我們現開發的紐約法林頓大廈項目，集團投資了1億800萬美元，將獲美國移民局批准的92個投資者名額，建成後將會成為法拉盛的新地標，也會將法拉盛北部的經濟和人氣提高到另一個層次。本項目將創造就業928人。經美國權威經濟學家Michael Evans博士根據美國移民局認可的RIMS II經濟模型計算，本項目超過150%的就業倍率，預期可為全部投資人在申請綠卡時提供強有力的佐證。

EB5申請流程(EB5 FLOWCHART)如下：①簽約(Sign Contract)：簽署移民服務協議，簽署項目認購協議，項目打款；②遞件(Submission)：遞交申請；③審批(Approval): I-526；④面試(Interview)：獲得移民簽證；⑤登陸(Landing)：有條件綠卡；⑥2年換卡(Renew within 2 years)：永久綠卡即Permanent Green Card。在審批與2年換卡期間，進行放款批准、持續監管、最後期滿還款。

家鵬表示，為保障EB5投資人能夠順利獲得美國綠卡以及資金安全，世紀集團聘請行業內頂尖機構來保駕護航：Signature Bank ─作為第三方監管賬戶提供機構，當I-526申請被拒絕時，還款至投資人賬戶；NES Financial ─EB5資金監管服務商，為投資人在整個投資移民過程中追踪投資款是如何用於項目並創造就業；HVS Conferences ─全球著名的酒店行業評估及管理公司，為項目提供公正、客觀的市場調研和估值報告；Evans, Carroll & Associates, Inc.─EB5行業內權威經濟分析事務所，提供客觀的經濟報告給美國移民局，以滿足投資人創造就業的要求；MONA SHAH & ASSOCIATES──知名EB5律師，以專業、嚴謹的方式為項目起草全套法律文件，並為EB5投資人提供從文件準備到永久綠卡申請的全程移民法律服務。

家鵬表示，我認為EB5這個項目是三贏：對美國政府來說，提供了就業機會，同時促進經濟發展；對開發商來說，有了資金運轉；對投資申請者來說，能解決綠卡問題。聽有些人說「EB5的成功率並不高」，這並非事實。所謂「好事不出門，壞事傳千里」，成功的案子議論的不多，未成功的案子反而議論紛紛；況且，EB5本身大致需要5年的週期才能拿到永久綠卡。

2016年10月12日於紐約春暉室

註：大樓照片由徐家鵬提供