☉文/黃漢成

2016年對本港樓市而言，可說是峰迴路轉的一年，樓價由2015年9月歷史高位回落，短短半年間樓價下跌超過一成以上，正當打算置業的港人滿心歡喜，期待樓價能有較深調整之際，這時候樓價卻止跌回升。至筆者截稿前，根據差餉物業估價署資料，2016年10月的私樓價格指數（臨時數字）為303.8點，按月升2.6%，亦是連續第7個月上升，距離2015年9月份306.1點的歷史高位，僅相差0.75%，政府顯然比市民更着急，11月初突宣布加辣出招，住宅物業的從價印花稅劃一增至15%，首置人士則可獲豁免，若計及稅率的增幅，當中以細價樓影響最大。

2008年的金融海嘯，嚴重衝擊環球及香港經濟，本港樓價跌近三成，樓市被形容為進入冰河時期，雖然受到重創，但本港樓市的復元能力卻異常驚人。2009年年中，住宅成交量已幾乎回到2007年的高位，加上環球央行紛紛推行量寬，透過減息和買債增加貨幣供應，熱錢游資四處充斥，最後竄進資產市場，香港樓價亦開始拾級而上，港府顯然已察覺到樓市在升溫，為了減低金融體系的風險，金管局於2009年10月開始收緊按揭，2,000萬元以上的物業，按揭上限收緊為六成，此舉亦為港府往後種種的「辣招」措施掀開了序幕。

多年來，樓價不斷飆升，港府分別引入額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），更前後推出7次逆週期措施，收緊樓宇按揭，務求為熾熱的樓市降溫，奈何每次祭出辣招，樓價只會稍微回落，然後復再上升，而且升勢更勝從前。市民叫苦連天，上車無期，港府亦「愛你變成害你」，經常陷於兩難的窘境。

多番辣招失效，究其原因，主要還是錯誤用藥，3D辣招及多項逆週期措施，全是遏制市場上的需求，增加買樓的成本和難度。然而決定樓價的主要因素，最終還是離不開「供求」這鐵律，前特首曾蔭權停建居屋及改行勾地制度，導致後來住宅供求嚴重失衡。本屆特首梁振英雖致力拓地建屋，然而由覓地到樓宇落成，動輒要數載時間，遠水顯然救不了近火，加上環球銀根泛濫，人民幣又持續貶值，令到投資「磚頭」的需求益發強勁，香港樓市不單未能退燒，而且變本加厲，燒得港人頭昏腦脹。

人生病了，最忌藥石亂投，樓市病了也是一樣，港人應有共識，在政府覓地建屋上予以理解和配合，不要動輒「為反而反」，樓宇供應增加，價格自然能回調到合理水平。另一方面，筆者作為工商舖物業代理，亦企盼政府能為商用物業鬆綁，蓋工商舖物業不涉及民生安居樂業，商家入市置業，正正是對香港投下信心一票，有利社會經濟發展，而香港乃自由經濟體，市場懂得自動調節。筆者認為按揭事務亦應交回銀行自行決定，香港金融體制發展成熟完備，銀行自會謹慎批核各項按揭申請，金管局實在不必過慮，樓市高燒遲遲未退，唯有政府找出病源，適切地對症下藥，才能真正造福港人。

(作者為美聯工商舖行政總裁，地產代理管理協會會長，持有香港理工大學國際房地產理學碩士學位，為香港財務策劃師學會之認可財務策劃師，從事地產代理工作逾廿載，熟悉工商舖市場。)