☉文/漁樵夫

曾經作為中國經濟「發動機」的樓市，在2019下半年冷風勁吹。按照慣例，每年九、十月應是中國樓市「旺季」，但2019年數據顯示，過去的「金九銀十」已變為「銅九鐵十」。在中南海「房住不炒」和「不將房地產作為經濟的短期刺激手段」兩大政策強化宣示下，中國樓市正進入明顯的降溫通道。

樓市變局 銅九鐵十

一、 降溫潮

中國第三方智庫克爾瑞數據顯示，2019年9月份中國29個重點城市新建商品住宅成交面積並不理想，低於年月平均值，環比下跌6%。一線城市同比、環比分別下降19%和4%，跌幅領先平均水平。其中，北京、廣州兩地成交繼續走低，北京環比跌幅更是超20%。

中國指數研究院發布的統計數據亦顯示，「十一」黃金週期間，14個受監測城市日均成交面積較2018年同期下降21.9%，其中，一線城市同比下降36.4%，二線代表城市下降21.8%。

據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年國慶黃金週，中國重點10城新房銷售面積為77.22萬平方米，較2018年同期下降8.1%，10城新房成交量更創下近5年來新低。

11月以來，中國百城房市趨冷，房價下跌城市數量更創下近4年新高。

不僅住宅市場趨冷，商業地產亦不容樂觀。有分析認為，未來3到5年平均空置率將達到20%以上。以北京為例，2019年三季度，該市寫字樓單季度新增供應創近十年新高，但市場整體需求疲軟，寫字樓空置率攀升。未來六個月，空置率繼續走高。

重慶前市長、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆認為，中國房地產每年16萬億至17萬億的巨大交易量必將成為歷史拐點，未來市場將會逐步萎縮。中國房地產供不應求的時代宣告結束。

有數據顯示，中國城市商品房空置率超過22%。除商品房外，小產權房等房地產類型空置更多。按照測算，以目前的家庭水平，有足夠16億人居住的空置房。

二、 降價潮

當前，中國樓市供求市場轉化，庫存快速增加，中國虛高房價面臨較大下行壓力，多家房企紛紛降價自救。

龍頭房企恒大早早打響了房企「降價潮」第一槍。從2019年8月30日起，針對旗下280個城市646個樓盤推出特惠活動。恒大9月10054元/平方米的銷售均價，創近幾年新低。與去年同期相比，銷售均價每平方米下降約450元，降幅4.3%。

2019年上半年碧桂園銷售均價約9013元/平方米，較2017年的9080元/平方米、2018年的9267元/平方米分別下降0.74%和2.74%。

龍頭房企競相降價，中小型房企亦步步緊跟。新力控股、融信中國、禹洲地產、中駿集團等部分城市項目均有較大幅度價格優惠。有數據稱，為促進庫存去化，中國房企在「金九銀十」降價力度達30%。

2019年8月起，廣州多個遠郊新盤出現大幅降價促銷，西安房企同樣大力促銷。諸多房企在京樓盤亦在「十一」期間推出多套特價房，有的特價房甚至降價超百萬元。

數據顯示，2019年9月中國百城住宅均價維持連續收窄態勢。當月，中國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米15051元人民幣，環比漲幅較上月收窄0.06%。10月份，中國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市較上月減少3個，上漲城市數量連續5個月減少；房價環比下跌的城市數量增至17個。

三、 生死劫

在樓市成交面積和均價雙走冷的同時，中國房企融資規模亦邁入下行區間。2019年9月，中國房企融資規模為770億元人民幣，已降至一年最低水位。2019年前三季度，中國房企累計境內債權融資為5144億元，同比減少3143億元，顯示房企錢袋越來越癟。

隨着資金鏈趨緊，以及樓市調控深入，越來越多開發商，尤其是中小房企，正面臨「生死劫」。

在中國人民法院公告網上，自2019年7月以來已有131家房地產企業宣布破產，相當於每天死掉1.54家。截至9月25日，2019年全國有368家房地產開發公司宣布破產。這些宣布破產的房企，多數為三四線城市的中小型房企，亦有一二線城市房企。

在逾300家房企破產清算的同時，中國約9.7萬家房地產企業正逐步進入轉型深水期。在經歷了多年高歌猛進的野蠻發展後，樓市天花板已然顯現。近期，從年銷售幾千億的龍頭房企到百億級別的區域公司，房企「改名潮」席捲大江南北，將原名裡面的「地產」二字去掉，加碼多元化業務布局，大洗牌後的中國房企，紛紛在寒冬「下半場」轉型自救。

三大要因 拖低樓市

中國國家金融與發展實驗室發布《中國住房金融發展報告》認為，1998年住房貨幣化開啟中國房地產黃金十年；2009年到2016年開始，政策不再直接支持房地產，中國房地產市場進入白銀時代。房地產市場經過快速發展，並且成為居民資產增值的選擇。但在2017年後，中央明確提出「房住不炒」的定位，居民部門槓桿率快速增長難以為繼，房企盈利逐步被高額債務利息侵蝕，在趨緊的融資環境下主動降槓桿，房地產市場進入「青銅時代」。

進入「青銅時代」的中國樓市，囿於三大「緊箍咒」，未來暴漲重現已是小概率事件。

一、密集調控

2019年，中國樓市迎來史上最密集調控。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年1月至8月，中國房地產調控政策高達367次。相比2018年1月至8月份的315次上漲了17%。累計調控次數刷新了房地產調控紀錄。

而僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。進入9月，中國樓市調控頻仍。展望未來，在中南海「房住不炒」的三令五申下，各地樓市若再蠢蠢欲動，調控高壓無疑將再度加碼。

在密集調控的同時，融資收緊已是大勢所趨。「2019年是最近這些年中融資最艱難的一年」，有房企負責融資的高管認為。融創董事長孫宏斌更是用「史無前例」形容房企當下的融資環境。

從拿地端至開發端、銷售端，外部融資和內部現金流全面收緊，對於房企資金的嚴管控，或將持續至2020年下半年。

二、城市收縮

中國多年來緊鑼密鼓推進的城鎮化，及至近年推進速度已然降速。

2018年中國城鎮化率為59.58%，從2015年到2017年，全國城鎮化分別比前一年提升1.3%、1.24%、1.17%，提升速度逐年下降。

在經歷了30多年的高速增長和快速擴張後，中國以工礦城市和資源型城市為代表的局部城市收縮已初見端倪。

數據顯示，2007至2016年間，中國有84座城市出現了「收縮」，這些城市均經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。而在同一個時間段，全國城市建成區面積從不到3萬平方公里，增加到5.4萬平方公里。沒有「人的城市化」支撐，僅進行「土地城市化」已難以為繼，人口的急劇收縮，對樓市的衝擊不言而喻。加之一線城市的減量發展，高房價已行至末路。

三、經濟下行

近年來，中國經濟經歷了從高速增長、到「新常態」、再到如今的「高品質發展」階段。經濟增速連年下臺階，甚至創下27年新低。經濟先導指標製造業PMI已連續4個月低於枯榮線，2019年3季度GDP累計增速可能較二季度繼續小幅下降。

當前，中國經濟可謂內外交困，外有貿易戰戰火延綿，內有消費不振，三駕馬車集體失速。加之移動互聯網經濟的退潮，5G技術應用端的滯後導致經濟缺乏新增長點，從大環境視之，經濟形勢的下滑將拉低樓市需求後勁。

三大風險 不容小覷

數據顯示，2018年中國住房總市值達到68萬億美元，超過美國、歐盟、日本65萬億美元總和。龐大的規模以及與宏觀經濟、政府、金融等部門的深度綑綁，使得樓市風險成為中國經濟最大「灰犀牛」，橫亙其前。

一、泡沫風險

作為全球通用指標，房價收入比直觀反映樓市是否存在泡沫。數據顯示，一線城市的房價收入比水平明顯高於其他城市。其中，深圳房價收入比全國居首，高達36.1，意味着在深圳需要一個家庭36.1年的工資收入才能買一套房。三亞、北京、上海和廈門緊隨其後，分別為30、24.9、24.6和22。

「價格高過天際」的中國樓市所隱藏的泡沫風險不容小覷。中國社科院報告指出，一二線城市房價過高，產生價格泡沫；三四線城市空置率較高，產生數量泡沫，在全球經濟衰退和中國實體企業需求不振的大背景下，樓市泡沫風險如控制不當，無疑會對經濟基本面形成巨大衝擊波。

二、債務風險

數據顯示，2019年以來，中國房企融資總額同比上升，增額權重上升幅度明顯。房企融資槓桿不降反升，更多市場資金流入房地產行業，加劇房地產市場不穩定性。

隨着資產端泡沫退潮，資金端狂歡結束，且在經濟下行週期內，資產端收益急速下降，使得金融風險釋放迎來高峰期。分析指出，未來3年房企信用債將迎來集中償付期。2019年信用債到期餘額3381.48億元，2020年和2021年分別為3752.25億元和7160.06億元。

在融資環境惡化大環境下，預計部分中小型房企信用風險提升，地產行業融資壓力將進一步加大。大型房企亦或加入債務違約行列。一旦房地產銷售因長期調控出現大幅下滑，房企信用債違約風險將會大幅增加。

二、匯率風險

當前，全球主要經濟體開啟降息週期，加之中美貿易戰烽火延綿，資本外逃，人民幣匯率持續走貶，推高中國經濟的不確定性和樓市泡沫破裂風險。

由於人民幣貶值意味着國內以人民幣計價的房產貶值，國外以美元計價的房產增值。出於資產保值增值的考量，投資者的集中拋售直接觸發中國國內房價下跌。

2019年上半年，中國房地產企業海外發債規模達至2930億元，而人民幣匯率持續貶值無疑將加大企業本金償還壓力，令腹背受敵的中國房企更加舉步維艱。

退燒樓市 勢在必行

隨着中國經濟下行以及金融風險次第浮現，中國樓市所蘊藏的破壞力將加速釋放。退燒樓市，已是勢在必行。

一、扭曲資源配置

隨着房地產經濟模式對資源配置扭曲和效率擠出加劇，中國製造業的盈利水平和競爭力不斷下滑。數據顯示，中國經常項目差額佔GDP比重，2007至2008年佔比達10%以上，2018年已滑落至0.4%，2019年或降為負值。

一業興旺百業枯，目前銀行資金以及社會勞動資源被房地產虹吸。樓市對地方經濟和財政的綁架導致市場資源配置效率大幅下降。如今，中國的房地產市場已成資本「堰塞湖」，沉澱了央行多年來釋放的流動性和大量的居民財富。

地產價格上漲，亦極大推升了科技創新成本，增加了科技轉型難度；大量資金流向地產行業，導致科技創新行業融資難融資貴，嚴重阻礙科技創新順利完成。

房地產的過度發展，如有害物種一樣侵蝕着經濟生態，使整個實體經濟越來越缺乏「賺錢效應」，最終或導致系統性的政策和市場「雙失靈」。對於中國而言，由於整個經濟都被深度綁架在樓市上，樓市問題不解決，政策端將頻繁失靈。

二、拖低消費

從拉動GDP的「三駕馬車」——消費、投資、淨出口來看，當前消費不振已成中國經濟最大拖累。國家統計局數據顯示，消費拉動經濟增長的能力在迅速減弱，2018年最終消費支出增長對經濟增長的貢獻率為76.2%，而2019年上半年這一貢獻率已降至60.1%。

中國社會科學院數據顯示，中國居民部門債務佔GDP比重從2008年的17.9%快速增長至2018年的53.2%。中國央行數據顯示，2019年上半年中國居民部門貸款增加3.76萬億元，佔全部貸款累計增加額37%以上，其中大量資金由居民住房按揭貸款構成。

相關測算顯示，中國人均收入的一半以上都要用於償還負債，大部份用於還房貸。杭州、廈門、深圳、珠海、廣州、南京、合肥、蘇州八座城市的居民平均貸款數額已超存款數額。高槓桿下，中國居民消費能力下降。

三、官民對立

畸形樓市已成中國經濟、社會乃至治理結構腫瘤。由於房價畸高，城鄉居民財富差距拉大，農民市民化只能「望房興歎」。房價高高在上，亦將擴大城市內部不同群體間的貧富差距，最終惡化政府治理，激化官民對立。

有觀點指出，高昂的房價，不僅讓中國實體經濟舉步維艱，更嚴重影響了一代人的幸福。凡此種種表明，房地產問題正超出經濟範疇，發展為嚴重社會政治問題。因此，中國在經濟、社會、政治諸領域「去房地產化」已是勢在必行。否則，一旦房地產冰河崩裂，整個社會均將被置於險地。

樓市出清 品質為王

在過去的數量發展時代，一路狂飆的房地產市場可謂最為受益。在當前中南海強調的「高品質發展」時代，樓市角色亟待改弦更張。

一、 「樓市立國」讓位於「實業立國」

過去20年，中國一直處於全球化紅利週期中，龐大的世界工廠貢獻了龐大的GDP，成就了中國晉級為全球第二大經濟體。

隨着「樓市依賴症」發展模式對資源配置扭曲和效率擠出加劇，製造業的盈利水平和競爭力受到房地產擠出影響不斷下滑。

加之當前的中美貿易戰，讓世界工廠腹背受敵，在外部條件發生重大改變的前提下，樓市發動機需讓位於實體經濟。通過去房地產化將各方面資源聚集，應成為中國當下現實的宏觀經濟政策選擇。

二、 「樓市立國」讓位於「創新立國」

展望未來，中國經濟將迎來工程師紅利、城市化以及研發創新等三大新動力支撐，勞動力受教育程度愈來愈高，人口繼續從農村和鄉鎮向城市轉移，研發投入持續增加。數量發展時代將轉軌為高品質發展時代。

中國經濟從數量發展時代邁入高品質發展時代，需要發動機層面改革。中國需要科技立國、實業立國，在數量時代曾一股獨大的樓市發展應讓位於創新，讓位於結構性改革。真正讓市場在資源配置中起決定性作用，完成由外生增長向內生增長、泡沫經濟向實體經濟的關鍵轉軌。

2020年又逢經濟下行週期，中國要告別「樓市依賴症」實現高品質發展，類似高空換引擎，風險和難度系數均不容小覷。加之中美貿易戰的外部寒流，更換引擎難度更巨。當此艱難時刻，唯有畢其功於一役，忍受陣痛乃至劇痛，鐵腕出清樓市風險，中國經濟才能走出內外交困泥潭，重煥新天。