◎漁樵夫

曾被視為經濟實力、城市繁榮的象徵—— 摩天大樓，近日再被按下剎車鍵。中國國家發改委7月發布的「限高令」要求：不得新建500米以上的建築，對新建250米以上的建築，亦提出要進行嚴格限制。這是自2020年以來，中國官方第四次收緊「限高」政策。從最開始的「一般不得新建」，到後來的「嚴格限制」，「限高」態度日趨明確。

叫停「高樓競賽」

作為評判經濟發展的重要標誌之一，超高建築此前曾受到中國多城的熱捧。有數據顯示，中國超過150米的摩天大樓項目接近3000個，其中842個處於建設中。中國擁有世界40%超高層建築，150米以上的建築達到2395座，200米以上建築達823座，300米以上達95座，三項指標均居全球第一。

在2022年全球摩天高樓排行榜TOP50榜單中，中國上榜25個，佔據半壁江山。632米的上海中心大廈、599.1米的深圳平安國際金融中心、530米的廣州周大福金融中心、530米的天津周大福中心、527.7米的北京中信大廈高居榜單前列。

近二十年來，中國的摩天大樓高歌猛進，可謂多重原因使然。

一、城鎮化加速

近年來，中國城鎮化發展加速，一、二線城市周邊人群逐漸向城市中心聚集，帶動核心城市土地價格上漲，催生出大量辦公、居住需求。帶動核心城市土地價格上漲，建設摩天大樓可在固定的土地面積能增加更多可利用的空間，令多城趨之若鶩。

二、寬鬆貨幣

近年中國相對寬鬆的貨幣政策，推動房地產行業進入高速發展時代，為摩天大樓崛起提供支撐。尤其從2008年始，在寬鬆的信貸條件與擴張性貨幣政策的刺激下，中國各地建造的摩天大樓的數量和高度呈現出井噴式增長。

三、城市競賽

摩天大樓被認為是城市繁榮的見證，建設摩天大樓成為城市相互比拼的競賽場，追逐更高的摩天大樓亦成為一些城市角力的方向。

各大城市相互攀比「城市高度」，將摩天大樓、「第一高樓」當成城市雄起和國際化大都市的標配，以高度「第一」打造城市名片。摩天大樓「高燒」不退的背後，是一些地方盲目將建築高度作為現代化的象徵、好大喜功的畸形政績觀。這些地方主政者，將蓋高樓作為政績工程、形象工程，並將其作為政績展示和城市競爭力比拼的籌碼，通過提供政策優惠手段，開展「高樓競賽」，「天空之爭」趨於白熱化。

在中國經濟高速發展時期，摩天大樓以其「城市現代化的象徵」狂飆突進，如今，中國經濟增速下行，摩天大樓亦到了降溫「退燒」時刻。

「摩天大樓」弊端多多

隨着摩天大樓高度不斷刷新天際線，超高建築帶來的一系列「後遺症」亦開始次第顯現。

一、維護成本增加

超高建築的建設和維護成本驚人。據瞭解，諸如迪拜的哈利法塔在夏天製冷需求最高峰時，約需1萬噸冰塊融化所提供的製冷量，高峰期電力需求更高達36000度，相當於同時點亮36萬個100瓦燈泡。

專家認為，超高層建築外表看似靚麗，但居住和辦公的性價比最低。超高層建築維護成本高企，電梯、保溫、照明、清潔、物業等費用，較普通住宅高2倍左右；超高層建築是「三高」即高消耗、高成本、高碳排的最大來源之一。

隨着高度增加，建築能耗邊際成本遞增的趨勢會愈發明顯，避難層、防火設計、電梯、水系統、空調系統設計都將消耗更多資源。有專家判斷，超高層建築能耗一般會比普通建築高30%左右。與此同時，超高層建築面臨的抗震、通風、供電、給排水等問題，遠較普通建築更為複雜。

由於摩天大樓容積率爆錶、造價高昂，及至建築老化後，不僅改造費用高企，拆遷可能性亦微乎其微。

二、安全隱患多多

隨着摩天大樓體量越來越大、高度越來越高、構造越來越複雜，疏散路徑、疏散寬度有限，加之大量新材料、新工藝、新技術的廣泛應用，空中交通、消防和防災方面的潛在安全風險，以及建築物本身的安全問題接踵而至。

摩天大樓潛在的火災危險性日益攀升，一旦摩天大樓發生火災，極易形成強烈的「煙囪效應」，人員疏散、逃生、滅火工作將極為困難。

此外，摩天大樓在一定程度上還會對周邊自然環境造成負面影響，如影響採光、空氣流通不暢、光污染，容易產生「熱島效應」。

位於深圳市中心的356米高的賽格大廈，由於強風、地鐵運行和氣溫上升等多種因素，曾多次發生搖擺震動，引發民眾對超高層建築安全的強烈擔憂。

三、虧損風險增大

如何保障摩天大樓投資收益最大化，無疑考驗各個城市的商業發展狀況。一旦供大於求，虧損將成為許多摩天大樓的常態。

摩天大樓出租率高低往往與所在城市第三產業在GDP中的比重密切相關，一旦摩天大樓的數量超出城市經濟承載力，就會出現供給過剩局面，而摩天大樓建成後能否獲得收益，關鍵取決於出租率。

目前，空置率已成為困擾摩天大樓的一大難題。中國超高層建築以高檔寫字樓和酒店業態為主，而由於供應增加等原因，當前寫字樓的空置率極高。

有數據顯示，一些地方甲級寫字樓空置率達30%以上，個別城市甚至達至50%以上。而部分三四線城市，由於不考慮當地經濟發展要求和產業結構，盲目追求高樓建設，寫字樓空置率高企、利用率不足等問題亦在加劇。

四、爛尾風險屢現

摩天大樓在展示經濟社會發展成果、刷新城市天際線的同時，亦存在摩天大樓高度與地方財力、經濟和產業支撐不匹配等問題，暗藏經濟和金融風險。從目前國內多座摩天大樓的經營狀況來看，由於盈利狀態並不理想，拖垮地方政府財政、企業經營，為城市長遠發展埋下隱患。

摩天大樓投資巨大，週期長，稍微不慎即可能出現資金鏈斷裂，而各地興建摩天大樓，往往均在信貸寬鬆、投資激亢時動工，在數年建設後，或遭遇經濟低谷等危機，導致爛尾工程，造成資源浪費、經濟損失。

經過20年的高速發展，爆發式的摩天大樓增長，早已超過經濟和人口增速，在房企逐漸暴露資金壓力後，部份性價比不高的項目，逐漸被放棄。

數據顯示，截至2022年5月，中國共有未完成和暫停施工的摩天大樓81幢，其中66幢「爛尾」。

2022年5月，深陷資金鏈危機的恒大，以13.48億元的價格，將其持有的寧波城市之光廣場項目權益轉讓給浙江國資委控制的浙建房地產集團和浙江省建工集團。

7月初，市場又傳出華夏幸福正在出售武漢長江中心項目的傳聞。大型房企綠地，在陷入資金鏈危機後，旗下摩天大樓的命運亦陷入疑團。

五、「失憶」風險加劇

摩天大樓遍地開花，並非全是經濟實力增強的體現。尤其是部分城市脫離實際需求，將摩天大樓當成展示地方「政績」的重要視窗，動輒拿出幾百億元的公共投資打造地標建築，競相「逐高」，可謂捨本逐末。

一些城市攀比建設超高層建築，盲目追求高度第一、形式奇特，不僅造成資源浪費，還與城市傳統肌理格格不入，造成城市風貌混雜與識別性降低，導致城市風貌的千城一面。

對於一些歷史文化名城來說，超高層建築還形成刺眼的天際線，嚴重影響城市的歷史文化韻味與感知性，加劇「景觀失憶」風險。

目前，中國即將行至城鎮化的成熟期，大規模的城鄉人口轉移不會再持續出現，這意味着大規模城市建設亦將相應減少。在部份三四線城市，甚至已出現住房數量較人口數更高的怪像。

隨着少子化和人口老齡化發展，未來人口數量將不足以支撐超大規模的城市建設。地產市場亦會相應呈現萎縮態勢。近兩年，各地樓市趨冷和「搶人」風潮，均體現這一趨勢。當前，適配於大規模、快速城市化的高密度、超高度的城市摩天樓建設模式，已難以為繼。

讓高樓競賽降溫  讓民生競賽火熱

摩天大樓「高燒」不退的背後，是一些地方盲目將建築高度作為現代化的象徵、好大喜功的畸形政績觀。在建設摩天大樓過程中，遵循市場規律和經濟規律，防止用行政之手打造政績工程、形象工程、面子工程，防止過度開發，可謂至為重要。

摩天大樓背後的諸多「後遺症」，亦凸顯了城市建築重回理性時代的必要。

告別摩天大樓競賽之後，如何看待城市名片、打造獨特的城市形象，成為亟待解決的問題。如何通過有機的城市更新，發揮建築的生態、文化和實用價值，推進城市運營、空間治理的可持續與精細化，延續其固有的歷史文脈均成為題中之義。

叫停華而不實的高樓競賽，意味着城市表面的光鮮亮麗，未來將讓位於居民實實在在的幸福感和獲得感，以財富炫耀為出發點，以資本密集為表徵的高密度城市建設模式的終結，將意味着更加以人為核心的城市發展觀的落地。而如何勝出高樓競賽之後的民生競賽，將成為「後摩天大樓時代」的第一要義。

告別城市的摩天大樓崇拜症，關注城市可持續發展，將文化、生態、宜居等城市建設目標放至更重要位置，提高當地民眾生活的幸福指數和綜合競爭力，中國才能勾勒出「最美天際線」。

中國叫停華而不實的高樓競賽，發布「限高令」，意味着城市表面的光鮮亮麗，將讓位於居民實實在在的幸福感和獲得感，如何勝出高樓競賽之後的民生競賽，將成為「後摩天大樓時代」的第一要義。告別城市的摩天大樓崇拜症，關注城市可持續發展，將文化、生態、宜居等城市建設目標放至更重要位置，提高當地民眾生活的幸福指數和綜合競爭力，中國才能勾勒出「最美天際線」。