◎荊棘生

每年7月下旬的中央政治局會議，歷來是定調下半年宏觀經濟政策方向的關鍵會議。今年，「保交樓、穩民生」這一表述首次出現在是次會議中，為接下來的中國樓市政策方向奠定基調。

樓市花式鬆綁

中國國家統計局發布的數據顯示，今年二季度GDP同比增長僅為0.4%。今年上半年GDP同比增長2.5%，這意味着，實現全年目標還需付出更為艱苦的努力。

歷史和外部經驗表明，房地產是週期之母，十次危機九次地產。實現房地產軟着陸，避免經濟硬着陸，可謂當下穩經濟大盤的題中之義。

自2021年5月以來，在週期性、政策性等因素疊加下，中國樓市步入「寒冬」。2022年7月份數據顯示，近八成房企單月業績環比下降，其中29家房企環比降幅在30%至50%之間，17家企業環比降幅超過50%；近六成百強房企7月單月業績不及上半年的月均水平。

億翰智庫監測的40城數據顯示，2022年7月份中國商品住宅銷售面積為1870.8萬平方米，同比下行32.6%，環比下行24.8%，居民購房信心再次受挫，各能級城市市場熱度相比6月份有所回落。克而瑞監測數據亦顯示，百強房企2022年7月銷售操盤金額5231.4億元，環比降低28.6%，同比降低39.7%。

另據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，自去年下半年房地產市場進入深度調整階段，新房成交同比已連續13個月呈下滑態勢。

從2022年7月份40城新房銷售數據看，一線城市成交量同比下降4.6%，核心二線和普通二線城市住宅成交量同比、環比均下行，三四線城市住宅成交量為360.0萬平方米，同比下降47.2%，環比下降21.5%。

穩樓市已成地方政府案頭大事。包括降低首付、取消「認房又認貸」、放寬限購、放寬限售、縮短個人住房轉讓增值稅免徵年限、棚戶區改造推出房票安置等系列調控舉措魚貫而出。「穩樓市」範圍亦從三四線城市擴散到熱點二線城市，甚至一線城市。

環京曾是中國樓市最受矚目的地區之一，行業上漲週期，加之京津冀區域利好，使得大量購房者湧入環京市場。2022年8月，環京區域中距離北京城區最近的廊坊，正式取消執行了6年的限購政策。同時特別強調：對「北三縣」和「雄安新區周邊」的住房限售年限要求亦全面取消。

據中原地產研究院統計，2022年4月份以來，中國多地不斷出臺穩樓市政策，衢州、秦皇島、綿陽、蘭州、大連、麗水、蘇州、南寧、昆明等超過60城發布了不同力度的穩樓市的政策。從全國累計數據看，2022年以來已累計接近110個城市發布出臺穩樓市政策，包括蘇州、福州、鄭州、佛山、天津等多個新一線城市、二線城市。

市場分析認為，還將有更多城市加入到對樓市的花式鬆綁行列。未來樓市調控將呈現兩個特點：一是中小城市放鬆力度更大；二是一二線熱點城市調控將呈現邊際放鬆的明顯態勢。

房地產七大風險疊加

當前，中國樓市無論價格還是成交量均進一步回檔。種種跡象表明，樓市或已陷入多症併發期。觀察家指，當前中國樓市的嚴峻形勢，既有長週期因素，亦有短週期因素；既有政策因素，亦有房企自身因素，可謂是長短期、國內外、政策企業等七大風險疊加的結果。

一、外部風險

下半年，世界經濟運行或進一步惡化，各種矛盾和風險集中爆發，全球衛生安全、地緣政治衝突、國際政局動盪、全球加息潮開啟和金融條件收縮等因素對世界經濟衝擊有增無減，全球衰退跡象愈發明顯，將對中國樓市形成外部利空。

二、債務風險

多個房企過度舉債、高槓桿擴張，遭遇現金流危機。繼恒大之後，千億房企龍光首次公開違約，官宣爆雷。

三季度房企將迎來全年償債最高峰值，重點房企信用債、海外債合計到期規模分別約為2528億元，三季度前半段住房銷售階段性回落，部分房企短期償債壓力上升，極易導致部分房企尾部償債風險暴露和信用評級下降。

有數據顯示，排名前50的民營房企已有七成以上出現現金流緊張，甚至公開市場債務違約，上下游供應商開始僅接受現金交易。

截至2022年7月中下旬，房企國內信用債累計發行3284億元，較去年同期少發行1145億元，同比下降25.9%，幅度較6月末有所擴大。溫州民間融資綜合利率為15.43%，較6月小幅增加2個基點，民間融資難度不減。

三、停貸風險

截至2021年年末，中國24個重點監測城市尚未交付的項目總建面約2468萬平方米，佔2021年商品住宅成交總面積比重達至10％。

截至2022年7月中，中國共有25個省市的304個樓盤業主發出集體停止還貸告知書。多地爛尾樓業主均發布聲明，要停止償還貸款，直至相關項目復工為止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陝西等多個省份。

有分析指，爛尾樓業主強制斷供恐波及銀行資產品質，其中，按揭貸款和開發貸款敞口較大的銀行或將受到影響，斷供頻發如不能及時解決，不僅拖累銀行按揭資產品質，且將進一步加劇開發貸逾期風險。

四、過剩風險

當前，中國房地產市場從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區已出現過剩。《中國住房存量測算報告》顯示，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態平衡。經過20多年的高速增長，房地產增量時代已基本結束。

隨着城鎮化步入尾聲，人口老齡化、少子化加速到來，未來購房需求將大幅萎縮。有預測認為，未來70%的城市房子將出現不同程度出現過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺外，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由於人口外遷嚴重，未來過剩程度還將加深，須高度重視區域差異中的結構性潛力和風險。

五、疫情風險

新冠疫情已延宕近三年，而隨着病毒變異，防控難度有增無減。今年以來，上海、廣州、北京等一線城市相繼「中招」，2022年8月以來，三亞等旅遊城市輪番遭遇疫情「毒打」，封控面不斷擴大。疫情反復來襲，對樓市復蘇亦構成致命打擊。

2022年3月起，中國房地產投資增速再度轉負，且加速下行。與此同時，房地產銷售受到嚴重衝擊，繼5-6月房地產銷售短暫回升之後，7-8月樓市亦再度轉淡。

相較而言，2020年疫情之後，樓市在疫情轉淡後的6月出現了較大幅度的反彈，對整體投資增速起到拉動作用。而今年以來，疫情反復對樓市衝擊更顯，房地產投資下行成為固定資產投資增速下降的一個重要原因。

六、預期風險

當前居民對樓市信心不足、觀望情緒濃，房地產市場整體成交偏冷，行業預期進一步走淡。

2022年二季度，居民收入感受指數及未來收入信心指數均出現大幅回撤，在居民收入增速不斷降速的同時，防禦性儲蓄傾向上升，給樓市復蘇帶來挑戰。

居民消費傾向下降的同時，房企拿地熱情亦在消退。根據中指研究院數據，上半年TOP100企業拿地總額、拿地規模同比下降60.0%。另據易居克而瑞數據，僅有不到四成的百強房企在上半年有土地入帳。

七、透支風險

數據顯示，近五年中國樓市累計成交74億平方米和63萬億元，佔過去20年的41%和56%，僅用5年時間，賣出過去20年56%的金額。

在需求透支的同時，房價透支亦同樣備受關注。過去20年，房價長期大漲，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價複合增長率達到7%。中國房價收入比和一二線城市房價畸高，過去十年，居民槓桿率上漲6.68倍，個人住房貸款餘額超過38萬億，部分城市槓桿率漲幅加大，甚至有城市槓桿率超過200%。

經過20年的高歌猛進、烈火烹油，中國樓市供應亦存在嚴重透支。70城廣義庫存達到10億平方米，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測算需1.26年消化，其餘45個城市則需要5年消化，諸多城市樓市暗藏透支風險。

切忌「病急亂投醫」

當前中國樓市形勢不容樂觀，並通過經濟增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應、就業、社會穩定等七大管道快速傳導，影響經濟社會穩定大局。面對俄烏衝突、中美貿易摩擦、經濟下行壓力加大等多重挑戰，穩樓市是穩住經濟大盤的客觀需要，對於穩增長、穩就業、防風險和保民生具有重要意義。

樓市泡沫化、過度金融化是風險之源。避免樓市風險的傳染和蔓延，須防止房企之間及房企對上下游企業的風險傳染，以及樓市對金融的風險傳染。在穩樓市的同時，應同時抑制投機性需求，防止過度融資，避免樓市泡沫再起。

值得注意的是，「救樓市」切忌病急亂投醫。當前不能走大水漫灌救樓市之泡沫老路，而應在穩樓市的同時，發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃。實現既通過短期措施促樓市穩定，又通過長期制度建設促進樓市健康發展，從而推動中國經濟從「投資拉動」向「消費驅動」的關鍵轉型。

樓市泡沫化、過度金融化是風險之源。在穩樓市的同時，應同時抑制投機性需求，防止過度融資，避免樓市泡沫再起。「救樓市」切忌病急亂投醫。當前不能走大水漫灌救樓市之泡沫老路，而應在穩樓市的同時，發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃。實現既通過短期措施促樓市穩定，又通過長期基礎性制度建設促進樓市健康發展，從而推動中國經濟從「投資拉動」向「消費驅動」的關鍵轉型。