2008年發生金融海嘯誘因，乃來自美國樓市泡沫爆破，其影響之大，差點兒令整個金融系統崩潰。然則何來如此大殺傷力？皆因一群貪婪的「金融海盜」將一些不良的抵押按揭證券化，然後如水銀瀉地般作為創新金融產品向客戶銷售。愈多人買這些產品，「產出」便須加快，因此「質量」更沒有保證，所以一爆不可收拾！

樓市數字會否像「燒煙花」？

美國樓市經過多年的沉淪，在財政部和聯儲局力挽狂瀾之下，無論樓價或需求，近一兩年都節節上升，居功至偉者，首推聯儲局——多番推出量化寬鬆貨幣政策（QE，即印鈔票），並將30年長期國庫債券息率力壓至歷史新低，如此這般，按揭息率當然跟隨下降，吸引不少國民置業之餘，加上來自加拿大和大中華區（中港台）的買家見樓價低而紛紛湧至，國內外兩股力量合起來，真乃非同小可，樓市又怎不如吃了類固醇般蓬勃起來？

然而，超低息是否可以長期保持？海外買家又是否有源源不絕的現金（40%海外買家以現金購買）持續流入買個不亦樂乎？還有那些聰明絕頂的私募基金，以及部份「春江鴨」的機構投資者，見樓價已有一定升幅，可會見獵心喜而套現（其實部份在數月前已通過投資信託REITs暗渡陳倉）離場？

根據筆者近期的觀察所得，美國4月份樓市數據包括新屋興建、營建許可、新屋及成屋銷售皆表現亮麗，這都是拜第一季美國遇上多年罕見的嚴寒天氣累積下來的購買力所賜。可是5月份的數據卻未能延續，部份數字更是慘不忍睹，如斯反復，不無令人覺得4月份樓市數字是否像「燒煙花」般——一衝即散？這斷語或下之過早，還須觀察6月份的數據是否呈現回勇或繼續差下去（執筆時尚未公布）？

美股若「唞氣」樓市受拖累

還有幾點值得留意的，首先是若根據聯儲局早前揚言退市（Tapering）完成後6個月將考慮加息的意圖，那麼最遲在2015年中前後加息的機會甚大，美國本土置業者莫說「上車」，不排除「落車」（預期加息和見樓價好賣掉房子）者或大不乏人，那麼需求下降之餘、供應相對增加，這樓市嘛……

☉文/王冠一