慧眼识珠的纽约华人地产商

☉文/莫利亚 镜报纽约分社社长

☉图/龚文谟 新华社签约摄影师

徐家鹏是美国世纪集团世纪纽约区域中心总裁，美国纽约华人总商会常务副会长/财务总监。他在纽约房地产开发事业上的建树，不愧为跻身于美国旅美新一代房地产开发领域精英人才队伍中，脱颖而出风华正茂的房地产开发翘楚！

9月29日天公做美，秋高气爽。家鹏总裁在百忙中来到镜报纽约分社，接受了笔者专访。畅谈了地产开发的理念；介绍了地产开发的业绩；剖析了地产开发的入门之道。家鹏还着重阐述了世纪区域中心如何为申请EB-5投资移民的投资者，获美国永久居留权，最终获得永久绿卡。

打造纽约知名房地产公司

徐家鹏（George Xu）1969年出生于祖籍江苏杨州。1986年1月全家移民美国，定居纽约。高中毕业时学业优秀获奖学金，进纽约大学理工学院（Polytechnic Institute of New York University），1989-1994攻读电机工程（Electrical Engineering）和计算器科学（Computer Science），获双学士学位。1994-1999获计算器科学硕士学位。毕业后从事与计算机相关的工作。

家鹏的哥哥徐家树（Chris Xu）任纽约华人总商会会长（曾任第八、九、十届会长），美国新一代白手起家杰出企业家、地产开发商。在启蒙老师哥哥的带领下，家鹏一路走来，耳濡目染，心领神会，自1999年起与房地产开发结下不解之缘。

2008年开始家鹏独立经营地产开发，创办并出任美国世纪纽约区域中心（Century Development Group USA）总裁及美国世纪纽约区域中心（Century New York City Regional Center USA）总裁。他率领实力雄厚的专业团队，从早期致力于对纽约的商住两用型大楼开发，过渡到对别墅、纽约酒店和商业中心的建造，开发的房产遍及纽约皇后区和布鲁克林区，总面积已超过百万平方尺。预计项目完工后总市值将远超过6亿5800万美元，为当地提供了超过10000个就业机会。据2015年8月统计数据显示，世纪集团旗下已完工的项目市值为2亿3700万美元，待完工项目市值将超过4亿美元。

家鹏奋发图强创立的世纪集团在按照纽约市政府「土地使用法」进行开发并决定建筑的面积和高低的前提下，秉承质量、价值、诚信的经营理念；累积近20年的经验，坚持项目的规整开发，竭力为投资者、合作伙伴和当地小区创造更多的利益；他从项目的调研、购置、纳款、设计、建造、宣传以及销售，全部经自己层层把关，确保每个项目每个过程都尽善尽美。他在创办美国世纪集团八年之际，将世纪集团打造成跻身于纽约知名的房地产开发公司之一。

白手起家脱颖而出的房地产商

家鹏近20年的磨砺，矢志不渝地致力于房地产开发事业。他，脚踏实地，不求冒进；追求累积经验，平稳发展，独辟蹊径。他以睿智稳重，运筹帷幄的能力；以果断谨慎，精明强干的作风；以创意敏锐，眼光独到的开拓；在国际化大都市纽约这块乐土上，盖起了一座又一座楼房，一幢又一幢高楼大厦。他在美国纽约房地产开发事业上的建树，在房地产开发领域精英人才的队伍中，不愧为白手起家脱颖而出的旅美新一代房地产开发翘楚！他给哺育他的纽约市和法拉盛交出了一份出类拔萃的成绩单，建筑了一道又一道亮丽的风景线！请看不胜枚举的已成功开发项目、已完工项目、现开发成功的项目和将开发项目：

2005年建成的：法拉盛费尔菲尔德酒店，纽约长岛大颈奢华私人别墅；2007年建的Leavitt公寓；2008年建的State Manor公寓；2009年建的皇后区白石公寓，长岛市绿苹果超市，皇后区白石购物中心；2010年建的林顿公寓；2011年建的纽约长岛大颈国王点奢华私人别墅；2014年建的新鲜草园连排别墅（18栋两家庭）。

具开发经验的2007年完工的Leavitt Manor Condominium为7层综合性高楼，54套居民住宅，一楼为办公室、老年活动中心、理疗中心，步行至法拉盛中心地段只要五分钟，闹中取静。总建筑面积7万1千平方尺，经营销后，获得经济效益是总投资的十倍以上。

现开发项目Northern Tower预计2020年完工，项目地址：137-64 Northern Blvd Flushing, NY 11354。项目介绍：11层综合商业住宅楼，250个高档酒店套房，43套豪华居民住宅，两层地下停车场，建筑面积14141平方米，完成后市值1亿3000万美元。估计经济效益将达到理想利润。

现开发成功案例：沐蕊公园公寓（Murray Park North Condominium）2016年完工，地址：11-35 45th AVE Long Island City,NY11101。该公寓地处纽约市皇后区长岛市，沿着东河遥望曼哈顿最繁华的中城，尽享城市夜色，独享河边幽静。项目由沐蕊北和沐蕊南两个六层高档公寓楼组成，分别座落于沐蕊公园的南侧和北侧。可以说是城市中心少有的直面绿色公园的宝地。项目简介：与曼哈顿隔海相望，景色宜人。6层楼39套住房，奢华体验。顶楼健身房，空气清新，5分钟至地铁站，10分钟至曼哈顿中心地区。长岛市已成为纽约皇后区最具潜力开发地段。总建筑面积为3858平方米，完工后市值为3100万美元。该项目完成后，将得到总投资的6倍收益。该公寓已建EB-5项目，招募16名EB-5投资人。该公寓项目总就业机会为190个。

将开发项目：2017年预计完工的纽约布鲁克林区的布什威克豪华公寓和纽约皇后区牙买加高档住宅和商业楼综合项目。现开发伍赛德假日酒店2018年预计完工，项目包括：IHG酒店项目，8层楼135个酒店套房，皇后区绝佳地段，交通方便至机场、曼哈顿及各大景点，免费早餐和健身中心，项目完工后市值3600万美元。

现开发的纽约法林顿大厦（The New York Farrington Tower）2018年预计完工，15层综合商业住宅楼，2至7层喜达屋喜来登福朋酒店，8至15层豪华高档住宅，总建筑面积32516平方米，完成后市值远超过1亿5300万美元。位于纽约皇后区法拉盛中心地段，上可观曼哈顿繁华胜景，下可享法拉盛便捷生活。依托纽约市区便捷的高速、地铁、火车立体交通体系，5分钟高速抵达纽约拉瓜迪亚机场，12分钟高速抵达纽约肯尼迪国际机场，15分钟火车抵达宾州火车站，30分钟地铁抵达时代广场，是商旅人士及高质量居住需求人士不二选择。步行10分钟左右，经济圈内有华人超市、商场、梅西百货、纽约皇后区中心医院、法拉盛高中初中小学幼儿园，美国最大的玩具连锁店、大型电影院，还有美国网球公开赛中心，成立于1937年的综合性纽约市立大学皇后大学，花旗大都会棒球馆等。该大厦已建EB5项目，将获美国移民局批准的92个投资者名额，并意向招募60名投资人，投资合计注入的3000万美元将占项目总成本的27%。

练就地产开发商的慧眼

为甚么家鹏独立经营地产开发时首选的地区是纽约市？为甚么是纽约皇后区的法拉盛？

在美国做地产开发和房屋销售，经常挂在嘴上的口头襌：「Location, Location, Location」！言下之意是切记：业绩好坏取决于地区或地点。据网上公布的数据显示：

被昵称为「大苹果」的纽约市，是美国第一大城市及第一大港。是一座世界级国际化大都市，也是世界第一大经济中心。其2013年的GDP超越东京，位居世界第一。纽约的财产总值直接影响着全球的金融、媒体、政治、娱乐以及时尚界。

纽约是美国人口最多的城市，也是个多族裔聚居的多元化城市，拥有来自97个国家和地区的移民，使用的语言达到800种。据公布的统计：截至2014年纽约市约有849万人(事实上目前远超过此数)，居住在786平方公里的土地上。而纽约大都市圈则有2000万人左右。

纽约的金融区，以曼哈顿下城及华尔街为龙头，被称为世界的金融中心，世界500强企业中，有56家总部企业位于纽约。纽约证券交易所现在是世界第二大证交所。纽约时报广场位于百老汇剧院区枢纽，被称作「世界的十字路口」，也是世界娱乐产业的中心。

纽约市分为五个行政区，如果将这些行政区划分为独立的城市，其中四个街区──布鲁克林、皇后区、曼哈顿岛和布朗克斯，将会是全美前十最多人居住的城市。皇后区是面积最大的行政区，陆地面积为288平方公里。是全美种族最多元的郡，其人口增长的速度将会使该区打破布鲁克林，成为人口最多的行政区。

法拉盛（英语：Flushing）是美国纽约皇后区境内的一个区域，在1898年纽约市的市区合并前，法拉盛是位于皇后区的一个小镇。在纽约地铁7号线通车至法拉盛之后，它已成为拥有一个兴旺的商业区和规模庞大的住宅区。据市场调查报告显示，法拉盛是全美第一大唐人街，超过纽约曼哈顿唐人街，55%的居民是亚裔，还有韩裔、西班牙裔、非裔、印度裔及长久居住的白人。自「九．一一」袭击纽约事件后，住在曼哈顿的华人纷纷迁到法拉盛。（在此前，曼哈顿的唐人街是西半球最为密集的华人集中地）。

移民到美国的华裔特别注重对子女的教育。纽约拥有哥伦比亚大学、纽约大学和洛克菲勒大学等名校。皇后学院是纽约市立大学中比较大的大学。纽约市立大学法学院在皇后学院旁边。小区有高中和市重点汤哈里斯高中。私立高中：圣十字高中的篮球和美式足球较强。法拉盛高中建立于1912-1915年，是一所独特的哥特复兴建筑。1991年被纽约市政府列为古迹。

皇后图书馆的法拉盛分点是全纽约市最大的图书馆分点。该图书馆已成为一个很有价值的小区资源。现在图书馆的建筑是由波尔斯克伙伴建筑师事务所（Polshek Partnership Architects）进行第四次重建。该图书馆原来是十九世纪末美国钢铁巨头安德鲁．卡内基捐献的。

纽约地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一。法拉盛商业区是皇后区北部的一个重要的交通中心，有纽约市地铁的7号线和长岛铁路的华盛顿港线的车站，另有十几条纽约大都会运输署和私营的公共汽车路线。拉瓜迪亚机场只需十几分钟的车程。678号州际公路、495号州际公路和大中央公园道路都从法拉盛附近经过。除了地铁之外，还有许多华人经营的小巴士路线连接法拉盛和曼哈顿华埠。

知名的纽约中央公园，即全美第二个景观公园，1857年在曼哈顿建立时，许多树是从法拉盛的苗圃移植过去的，北美第一批商业苗圃起源于法拉盛地区。最大的三个苗圃为Prince、Bloodgood和Parsons苗圃，其中两个被现在的路名作纪念。（Kissena Park）凯辛娜公园北部是当时Parsons苗圃的所在地，至今公园里还有很多不同种类的异国树木。凯辛娜大道（Kissena Boulevard）上的许多交叉路就是由当时苗圃里的树名而来；Ash（白蜡树）、Beach（山毛榉）、Cherry（桃）、Quince（榲桲）等。据说知名摇滚乐团Kiss合唱团的名字是1973年他们在皇后区演出后，按照凯辛娜公园里湖泊之名Kissena所起的。

法拉盛也是好莱坞的先驱之一。许多名人在法拉盛出生或长大。列根总统的夫人、演员南希．列根在1921年出生于法拉盛。北方大道与缅街交叉口的雷电华剧院（RKO Keith’s Theater）是十九世纪初至中期美国著名的杂耍剧剧院，曾经有著名演员米基．鲁尼、马克思兄弟和鲍勃．霍普在该剧院出演。1990年代初期，此剧院被开发商拆毁。由于该剧院已被政府标为古迹，开发商被起诉，开发终止。前不久，该古迹已被国内地产开发商高价收购。

纽约市的两次世界博览会在法拉盛草园公园举办。1939年博览会展示了广播电视，当时播放了罗斯福总统的演说。1940年，联合国总部大楼完工之前，纽约市展览馆是联合国首脑举办会议的地方。1947年以色列成立，投票也是在此主办。现在纽约市展览馆被皇后区艺术博物馆使用。

1964年世界博览会首展福特野马车。草园公园里的古迹大地球仪就是为此次博览会建立的。首次访美的天主教教皇保罗六世参观了博览会，教廷在博览会展示了米开朗基罗的著名作品《Pietà》之后，展览场地上树立了纪念碑。美国网球协会国家网球中心也位于法拉盛草原公园。网球场是1964年世界博览会留下的建筑。每年的美国网球公开赛就在此举办。世界级体育运动会在法拉盛主持的还包括法拉盛草原的谢亚球场，它是纽约大都会棒球队的主队球场。

法拉盛被纽约市列为古迹的建筑还包括：法拉盛的历史市政厅，现在用于音乐厅和文化中心。还有江邦的住宅、金士兰庄园、1694年建的法拉盛贵格会议屋、法拉盛高中、1854年建的圣乔治教堂、黑人发明家刘易斯．拉蒂默（Lewis Latimer）的住宅等。世博会留下的景点：皇后区艺术博物馆、纽约科学馆和皇后区动物园。皇后区艺术博物馆保存着一套纽约市1960年代建筑的缩尺模型、公园里有许多展示的雕刻。还有显示二十世纪中期生活的时间囊，被埋在博览会公园的地底下，为了保存到五千年后打开。

值得一提的还有从1939年世博会开放后一直营业的皇后区植物园，免费让游客进出，保持着苗圃时期的园艺传统。

早在十七世纪纽约地区是荷兰的殖民地。原始的法拉盛村名称源自荷兰弗利辛恩的英语音译Flushing，当时主要的居民是英国移民，包括法拉盛著名历史人物江邦（约输．邦恩─John Bowne），他领导了反对虐待贵格会的宗教运动。由宗教运动而诞生的美国权利法案宗教自由法案的前身《法拉盛抗议书》在1657年12月27日于法拉盛签署。自此，法拉盛成为美国宗教自由文化的起源地之一。北美最大的印度教寺庙部就属于法拉盛。至今仍可见昔日贵格会人士的踪迹，例如:John Bowne House、Bowne Street Community Church以及Flushing Quaker Meeting House。1785年富有的贵格会商人的住宅「金士兰庄园」（Kingsland Homestead）现代变成了皇后区历史协会。

创立EB-5投资移民的良机

世纪纽约区域中心（CNYCRC）是美国移民局核实的区域中心，该中心属于世纪集团旗下招募投资移民公司，用于安全集资，监管项目发展，从而促进美国经济发展，提高就业率。

CNYCRC总裁徐家鹏，副总裁是李绮梨博士。绮梨由祖籍广东台山移民美国。1989-1996年在纽约市立大学医学院索菲戴维斯7年，获学士及医学博士学位（Sophie Davis 7-year CUNY Medical School）。1996年至今，获「不受限制的纽约州许可证注册」证书。2000年7月1日起至今，成功创办并经营纽约法拉盛妇产科私人诊所。2008年至今出任法拉盛医院医疗中心妇产科副主任。2001年至今，出任康乃尔大学威尔医学院妇产科临床助理教授。

1998年家鹏与青梅竹马高中同学绮梨在纽约喜结连理，小家庭美满幸福。大女儿16岁，两个双胞胎儿子四年后将进大学。父母特别注重对孩子的教育。家鹏是好丈夫好父亲，绮梨对家庭而言是贤妻良母，里里外外一把手；对投身地产开发领域风华正茂的丈夫而言，她是举足轻重的顶梁柱。近年来，她拓展了她的专业领域至房地产开发，出任CNYCRC副总裁，参与投资纽约诸多高层住宅以及酒店的开发项目；并以她独特的人脉和见解给CNYCRC带来了新鲜的血液。

2016年6月16日由纽约莫娜莎律师事务所主办的「美国投资移民独特的机遇与挑战」投资移民EB-5（以下称为EB5）研讨会在纽约Baruch College隆重举行。美国世纪集团是研讨会的赞助商，应主办方邀请，全权负责CNYCRC EB5政策决定的徐家鹏总裁担任「EB5集资务实经验」主题座谈会主讲人。

结合笔者专访时的提问，家鹏针对美国政府创立EB-5投资移民的目的是甚么？申请EB5投资移民的人需具备哪些条件？由美国联邦证券法定义为「合格投资人」，如何按CNYCRC主持的EB5申请流程进行各项工作，最终获得投资移民绿卡等问题作了明确阐述：

美国政府于1990年《美国移民归化法案》，创立了职业移民第五优先款，又称EB5投资移民，以达到吸引外资、创造就业机会和刺激美国经济增长的目的。鼓励外国投资者通过投资获得美国永久居留权。美国的投资移民，一般不要求申请人拥有任何学历，或其它履历以及资质，无论申请人是甚么国籍，是否有投资经验，甚至是否会说英语都可以申请。只要满足一定的条件，便可在大约2年内申请临时绿卡，五年左右获得永久绿卡。

CNYCRC的投资移民项目主要位于美国纽约市皇后区以及布鲁克林区。家鹏对地产开发具丰富经验，又有一支专业的开发团队，使其一直保持在房地产上流领域的核心竞争力。家鹏表示，成功的开发商不仅要懂得如何规避风险，还要懂得如何把握重要的时机。法拉盛被誉为美国海外华人的首都，房地产市场非常繁荣。廿年来，法拉盛的地产上升翻了几十倍，供不应求，一房难求。近年来，随着中国国力大幅提升，对外交流不断增加，很多富裕人士通过EB5投资达到移民美国目的。很多选择EB5投资移民来美的中国人，大部份都是为了孩子的留学教育，看中了美国优质的教育环境。

移民美国的人数越来越多，「投资移民」这个词汇变得不再高不可攀。很多人通过递交EB5投资移民申请获得了投资移民签证。对于EB5投资人、开发商、区域中心之前如果开发过同类EB5项目，项目律师对相关法律理解深刻，其成功经验对于申请获批都会有帮助。

EB5最混乱的阶段已经过去，大浪淘沙，现在是最好时段。申请费用是要涨价的，因为美国大选被搁置了，涨到80万美元是迟早的事。建议投资者把握住利用50万美元完成投资移民的最后时机。

很多做投资移民的最大的顾虑是担心是否能拿到永久绿卡。我是做地产开发的，只能从我的角度来说：要看开发的项目本身是不是好的项目；这个项目所在的地点要有市场；开发商有能力、经验和财力把项目做出来。简单地说就是：好的项目、合适的地点、开发商的经验加财力，这三点缺一不可。

家鹏表示，2016年2月2日，我们世纪集团第一期投资移民项目──沐蕊公园项目，16名投资人I-526投资移民申请一次性获批，这已成为我们EB5项目的一个里程碑标志。我们现开发的纽约法林顿大厦项目，集团投资了1亿800万美元，将获美国移民局批准的92个投资者名额，建成后将会成为法拉盛的新地标，也会将法拉盛北部的经济和人气提高到另一个层次。本项目将创造就业928人。经美国权威经济学家Michael Evans博士根据美国移民局认可的RIMS II经济模型计算，本项目超过150%的就业倍率，预期可为全部投资人在申请绿卡时提供强有力的左证。

EB5申请流程(EB5 FLOWCHART)如下：①签约(Sign Contract)：签署移民服务协议，签署项目认购协议，项目打款；②递件(Submission)：递交申请；③审批(Approval): I-526；④面试(Interview)：获得移民签证；⑤登陆(Landing)：有条件绿卡；⑥2年换卡(Renew within 2 years)：永久绿卡即Permanent Green Card。在审批与2年换卡期间，进行放款批准、持续监管、最后期满还款。

家鹏表示，为保障EB5投资人能够顺利获得美国绿卡以及资金安全，世纪集团聘请行业内顶尖机构来保驾护航：Signature Bank ─作为第三方监管账户提供机构，当I-526申请被拒绝时，还款至投资人账户；NES Financial ─EB5资金监管服务商，为投资人在整个投资移民过程中追踪投资款是如何用于项目并创造就业；HVS Conferences ─全球著名的酒店行业评估及管理公司，为项目提供公正、客观的市场调研和估值报告；Evans, Carroll & Associates, Inc.─EB5行业内权威经济分析事务所，提供客观的经济报告给美国移民局，以满足投资人创造就业的要求；MONA SHAH & ASSOCIATES──知名EB5律师，以专业、严谨的方式为项目起草全套法律文件，并为EB5投资人提供从文件准备到永久绿卡申请的全程移民法律服务。

家鹏表示，我认为EB5这个项目是三赢：对美国政府来说，提供了就业机会，同时促进经济发展；对开发商来说，有了资金运转；对投资申请者来说，能解决绿卡问题。听有些人说「EB5的成功率并不高」，这并非事实。所谓「好事不出门，坏事传千里」，成功的案子议论的不多，未成功的案子反而议论纷纷；况且，EB5本身大致需要5年的周期才能拿到永久绿卡。

2016年10月12日于纽约春晖室

注：大楼照片由徐家鹏提供