☉文/忻文

实践证明，现届政府和下届政府，不仅需要继续增加土地供应和公营房屋供应，更重要的是，必须加快产业结构完善和升级，尽快降低经济和政府财政对地产市场的过分依赖。

2016年香港经济表现从周期角度看，大体仍处于低速和低通胀的增长阶段，但是，深层次结构性问题未见舒缓。

香港地产泡沫依然严重

现届政府执政近4年半，行政长官梁振英以极大精力对付香港地产市场结构性问题，具体表现为两方面：一方面，努力增加公营房屋建造，尽可能满足低收入居民住房需求，同时，尽可能增加私营房屋所需土地供应，推动地产商提供尽可能多的私人住宅；一方面，不断加大税务政策调控力度，遏制地产市场投机风潮。在打击投机时，区别对待本地永久性居民的置业与外来人口的置业；对本地永久性居民的首次置业给予照顾。

但是，香港私人住宅的价格，在经历了2015年10月至2016年4月的下调后，从2016年5月起，重返上升轨，截至2016年底，无论整体楼价指数还是分类、分区楼价指数，都已接近历史最高点。

具体而言，第一，香港地产泡沫依然严重。2016年9月28日，瑞士银行发表《全球房地产泡沫指数》称，2016年香港楼市泡沫指数为1.52，虽低于2015年，却仍高于1.5分界线；香港的楼价与收入比为18.5，亦即一名专业服务行业雇员不吃不喝18.5年，才能购买一个位于香港市中心的60平方米（约646平方呎）私人住宅。

第二，香港申请公屋的居民有增无减。根据香港房屋委员会公布的资料，轮候公屋的申请，由2016年3月底的284,800宗，增至6月底的288,300宗；其中，一般申请由150,500宗增至153,000宗，非长者单身申请由134,300宗增至135,300宗。一般申请和长者一人申请的平均轮候时间分别是4.1年和2.4年，分别增加0.2年和0.1年，与特区政府多年来所承诺的「3年上楼」目标渐行渐远。

第三，申请公营房屋的青年增多。30岁以下申请公屋者，从2014年占总数的39%增至2016年的40%。更多刚满18岁、仍未完成学业的学生申请公屋。其中，因「现时居所空间狭小」而提出申请的，从2014年的22%增至29%，反映新生代难忍「蜗居」之苦。与此同时，申请居屋及其它资助房屋者，也不乏年轻的「零收入」人士，他们主要靠父母或亲人代付首期和按揭供款。

另一个值得重视的现象是，在公屋一般申请者中，单身家庭月入中位数由过去两年3,200元跌至2016年2,500元，跌幅约22%。

减少对地产依赖需「综合施策」

为什么现届政府尽了「洪荒之力」而调控地产市场依然如此艰难？根本原因在于，香港在产业结构完善和升级上，依然显著滞后。

香港楼价易升难降，是因为整体经济和政府财政收入都高度依赖地产市场。无论GDP还是政府岁入，一半以上直接和间接来自地产市场。以地产市场为根基，不仅形成庞大的既得利益集团和群体，而且，社会弥漫偏重投机的风气，政府形成依赖地产市场相关收入的隋性。

特区第一届政府曾大力调控地产市场，但由于未形成新产业来给整体经济提供新支柱，结果，在亚洲金融危机冲击下，楼价大跌引发经济严重衰退，经济严重衰退带来连年财政严重赤字。至今香港不少人回忆那段经历，仍「杯弓蛇影」。

从第二届政府以来，尤其第三届政府，没有推动经济转型以形成新产业，又放弃居屋建造和减少向私人市场供应土地，地产市场结构性问题愈益恶劣。

实践证明，现届政府和下届政府，不仅需要继续增加土地供应和公营房屋供应，更重要的是，必须加快产业结构完善和升级，尽快降低经济和政府财政对地产市场的过分依赖。

明乎此，就容易理解，2016年11月20日（当地时间），国家主席习近平在秘鲁首都利马会见前来出席亚太经合组织第二十四次领导人非正式会议的香港特别行政区行政长官梁振英时指出：「希望你带领特区政府管治团队继续综合施策」。

这是香港回归以来，国家主席首次向香港特别行政区行政长官提出「综合施策」的要求。

不改变政府财政对地产市场的过度依赖，不打破地产市场的寡头垄断，仅仅增加土地供应和公营房屋供应是不可能把楼价调整至合理水平的。试问：政府增加土地供应而地产商不增加住宅供应，私人住宅价格岂不是将继续上涨？私人住宅价格继续上涨，居屋的价格和公屋的租金岂不是也得相应上调？

必须加快香港经济转型

香港经济深层次结构性问题不止地产市场，还有反映劳资矛盾的取消强积金对冲机制和为标准工时立法，以及因应人口老化所必须建立的全民退休保障制度。

二次大战以来香港经济快速发展，在一定程度上是偏重效率而轻视了公平。为最低工资立法是纠正这一偏差的应有举措。另一项应有举措是，为标准工时立法。然而，香港绝大多数企业是中小企业，有关雇主已经承担了最低工资的负担，难以再承受标准工时。这是劳资双方至今无法取得妥协的重要原因。

在颇大程度上，同样因为香港绝大多数企业规模小，雇主普遍实施强积金对冲机制——从员工的强积金户口的雇主供款部份，提取金额来支付雇员的长期服务金或遣散费。雇主的负担是减轻了，但是，雇员的退休保障被削弱了。

如果仅仅由劳资双方来谈判，那么，无论取消强积金对冲机制还是为标准工时立法都不可能成事。政府必须介入，不仅做中间人，更重要的是采取相应政策措施。为标准工时立法，势必推动香港一部份中小企业被收购或兼并，特区政府需要采取相应的政策措施，鼓励有关企业转型转产。取消强积金对冲机制必须与建立全民退休保障制度相配合，政府为雇员的退休多一点承担，则雇主取消强积金对冲的负担轻一点。毋须赘言，归根到底，必须加快香港经济转型，不断做大香港经济的「蛋糕」。

2016年12月2日