☉文/渔樵夫

曾经作为中国经济「发动机」的楼市，在2019下半年冷风劲吹。按照惯例，每年九、十月应是中国楼市「旺季」，但2019年数据显示，过去的「金九银十」已变为「铜九铁十」。在中南海「房住不炒」和「不将房地产作为经济的短期刺激手段」两大政策强化宣示下，中国楼市正进入明显的降温通道。

楼市变局 铜九铁十

一、 降温潮

中国第三方智库克尔瑞数据显示，2019年9月份中国29个重点城市新建商品住宅成交面积并不理想，低于年月平均值，环比下跌6%。一线城市同比、环比分别下降19%和4%，跌幅领先平均水平。其中，北京、广州两地成交继续走低，北京环比跌幅更是超20%。

中国指数研究院发布的统计数据亦显示，「十一」黄金周期间，14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%，其中，一线城市同比下降36.4%，二线代表城市下降21.8%。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2019年国庆黄金周，中国重点10城新房销售面积为77.22万平方米，较2018年同期下降8.1%，10城新房成交量更创下近5年来新低。

11月以来，中国百城房市趋冷，房价下跌城市数量更创下近4年新高。

不仅住宅市场趋冷，商业地产亦不容乐观。有分析认为，未来3到5年平均空置率将达到20%以上。以北京为例，2019年三季度，该市写字楼单季度新增供应创近十年新高，但市场整体需求疲软，写字楼空置率攀升。未来六个月，空置率继续走高。

重庆前市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为，中国房地产每年16万亿至17万亿的巨大交易量必将成为历史拐点，未来市场将会逐步萎缩。中国房地产供不应求的时代宣告结束。

有数据显示，中国城市商品房空置率超过22%。除商品房外，小产权房等房地产类型空置更多。按照测算，以目前的家庭水平，有足够16亿人居住的空置房。

二、 降价潮

当前，中国楼市供求市场转化，库存快速增加，中国虚高房价面临较大下行压力，多家房企纷纷降价自救。

龙头房企恒大早早打响了房企「降价潮」第一枪。从2019年8月30日起，针对旗下280个城市646个楼盘推出特惠活动。恒大9月10054元/平方米的销售均价，创近几年新低。与去年同期相比，销售均价每平方米下降约450元，降幅4.3%。

2019年上半年碧桂园销售均价约9013元/平方米，较2017年的9080元/平方米、2018年的9267元/平方米分别下降0.74%和2.74%。

龙头房企竞相降价，中小型房企亦步步紧跟。新力控股、融信中国、禹洲地产、中骏集团等部分城市项目均有较大幅度价格优惠。有数据称，为促进库存去化，中国房企在「金九银十」降价力度达30%。

2019年8月起，广州多个远郊新盘出现大幅降价促销，西安房企同样大力促销。诸多房企在京楼盘亦在「十一」期间推出多套特价房，有的特价房甚至降价超百万元。

数据显示，2019年9月中国百城住宅均价维持连续收窄态势。当月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米15051元人民币，环比涨幅较上月收窄0.06%。10月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市较上月减少3个，上涨城市数量连续5个月减少；房价环比下跌的城市数量增至17个。

三、 生死劫

在楼市成交面积和均价双走冷的同时，中国房企融资规模亦迈入下行区间。2019年9月，中国房企融资规模为770亿元人民币，已降至一年最低水位。2019年前三季度，中国房企累计境内债权融资为5144亿元，同比减少3143亿元，显示房企钱袋越来越瘪。

随着资金链趋紧，以及楼市调控深入，越来越多开发商，尤其是中小房企，正面临「生死劫」。

在中国人民法院公告网上，自2019年7月以来已有131家房地产企业宣布破产，相当于每天死掉1.54家。截至9月25日，2019年全国有368家房地产开发公司宣布破产。这些宣布破产的房企，多数为三四线城市的中小型房企，亦有一二线城市房企。

在逾300家房企破产清算的同时，中国约9.7万家房地产企业正逐步进入转型深水期。在经历了多年高歌猛进的野蛮发展后，楼市天花板已然显现。近期，从年销售几千亿的龙头房企到百亿级别的区域公司，房企「改名潮」席卷大江南北，将原名里面的「地产」二字去掉，加码多元化业务布局，大洗牌后的中国房企，纷纷在寒冬「下半场」转型自救。

三大要因 拖低楼市

中国国家金融与发展实验室发布《中国住房金融发展报告》认为，1998年住房货币化开启中国房地产黄金十年；2009年到2016年开始，政策不再直接支持房地产，中国房地产市场进入白银时代。房地产市场经过快速发展，并且成为居民资产增值的选择。但在2017年后，中央明确提出「房住不炒」的定位，居民部门杠杆率快速增长难以为继，房企盈利逐步被高额债务利息侵蚀，在趋紧的融资环境下主动降杠杆，房地产市场进入「青铜时代」。

进入「青铜时代」的中国楼市，囿于三大「紧箍咒」，未来暴涨重现已是小概率事件。

一、密集调控

2019年，中国楼市迎来史上最密集调控。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月至8月，中国房地产调控政策高达367次。相比2018年1月至8月份的315次上涨了17%。累计调控次数刷新了房地产调控纪录。

而仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。进入9月，中国楼市调控频仍。展望未来，在中南海「房住不炒」的三令五申下，各地楼市若再蠢蠢欲动，调控高压无疑将再度加码。

在密集调控的同时，融资收紧已是大势所趋。「2019年是最近这些年中融资最艰难的一年」，有房企负责融资的高管认为。融创董事长孙宏斌更是用「史无前例」形容房企当下的融资环境。

从拿地端至开发端、销售端，外部融资和内部现金流全面收紧，对于房企资金的严管控，或将持续至2020年下半年。

二、城市收缩

中国多年来紧锣密鼓推进的城镇化，及至近年推进速度已然降速。

2018年中国城镇化率为59.58%，从2015年到2017年，全国城镇化分别比前一年提升1.3%、1.24%、1.17%，提升速度逐年下降。

在经历了30多年的高速增长和快速扩张后，中国以工矿城市和资源型城市为代表的局部城市收缩已初见端倪。

数据显示，2007至2016年间，中国有84座城市出现了「收缩」，这些城市均经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。而在同一个时间段，全国城市建成区面积从不到3万平方公里，增加到5.4万平方公里。没有「人的城市化」支撑，仅进行「土地城市化」已难以为继，人口的急剧收缩，对楼市的冲击不言而喻。加之一线城市的减量发展，高房价已行至末路。

三、经济下行

近年来，中国经济经历了从高速增长、到「新常态」、再到如今的「高质量发展」阶段。经济增速连年下台阶，甚至创下27年新低。经济先导指针制造业PMI已连续4个月低于枯荣线，2019年3季度GDP累计增速可能较二季度继续小幅下降。

当前，中国经济可谓内外交困，外有贸易战战火延绵，内有消费不振，三驾马车集体失速。加之移动互联网经济的退潮，5G技术应用端的滞后导致经济缺乏新增长点，从大环境视之，经济形势的下滑将拉低楼市需求后劲。

三大风险 不容小觑

数据显示，2018年中国住房总市值达到68万亿美元，超过美国、欧盟、日本65万亿美元总和。庞大的规模以及与宏观经济、政府、金融等部门的深度捆绑，使得楼市风险成为中国经济最大「灰犀牛」，横亘其前。

一、泡沫风险

作为全球通用指标，房价收入比直观反映楼市是否存在泡沫。数据显示，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市。其中，深圳房价收入比全国居首，高达36.1，意味着在深圳需要一个家庭36.1年的工资收入才能买一套房。三亚、北京、上海和厦门紧随其后，分别为30、24.9、24.6和22。

「价格高过天际」的中国楼市所隐藏的泡沫风险不容小觑。中国社科院报告指出，一二线城市房价过高，产生价格泡沫；三四线城市空置率较高，产生数量泡沫，在全球经济衰退和中国实体企业需求不振的大背景下，楼市泡沫风险如控制不当，无疑会对经济基本面形成巨大冲击波。

二、债务风险

数据显示，2019年以来，中国房企融资总额同比上升，增额权重上升幅度明显。房企融资杠杆不降反升，更多市场资金流入房地产行业，加剧房地产市场不稳定性。

随着资产端泡沫退潮，资金端狂欢结束，且在经济下行周期内，资产端收益急速下降，使得金融风险释放迎来高峰期。分析指出，未来3年房企信用债将迎来集中偿付期。2019年信用债到期余额3381.48亿元，2020年和2021年分别为3752.25亿元和7160.06亿元。

在融资环境恶化大环境下，预计部分中小型房企信用风险提升，地产行业融资压力将进一步加大。大型房企亦或加入债务违约行列。一旦房地产销售因长期调控出现大幅下滑，房企信用债违约风险将会大幅增加。

二、汇率风险

当前，全球主要经济体开启降息周期，加之中美贸易战烽火延绵，资本外逃，人民币汇率持续走贬，推高中国经济的不确定性和楼市泡沫破裂风险。

由于人民币贬值意味着国内以人民币计价的房产贬值，国外以美元计价的房产增值。出于资产保值增值的考虑，投资者的集中抛售直接触发中国国内房价下跌。

2019年上半年，中国房地产企业海外发债规模达至2930亿元，而人民币汇率持续贬值无疑将加大企业本金偿还压力，令腹背受敌的中国房企更加举步维艰。

退烧楼市 势在必行

随着中国经济下行以及金融风险次第浮现，中国楼市所蕴藏的破坏力将加速释放。退烧楼市，已是势在必行。

一、扭曲资源分配

随着房地产经济模式对资源分配扭曲和效率挤出加剧，中国制造业的盈利水平和竞争力不断下滑。数据显示，中国经常项目差额占GDP比重，2007至2008年占比达10%以上，2018年已滑落至0.4%，2019年或降为负值。

一业兴旺百业枯，目前银行资金以及社会劳动资源被房地产虹吸。楼市对地方经济和财政的绑架导致市场资源分配效率大幅下降。如今，中国的房地产市场已成资本「堰塞湖」，沉淀了央行多年来释放的流动性和大量的居民财富。

地产价格上涨，亦极大推升了科技创新成本，增加了科技转型难度；大量资金流向地产行业，导致科技创新行业融资难融资贵，严重阻碍科技创新顺利完成。

房地产的过度发展，如有害物种一样侵蚀着经济生态，使整个实体经济越来越缺乏「赚钱效应」，最终或导致系统性的政策和市场「双失灵」。对于中国而言，由于整个经济都被深度绑架在楼市上，楼市问题不解决，政策端将频繁失灵。

二、拖低消费

从拉动GDP的「三驾马车」——消费、投资、净出口来看，当前消费不振已成中国经济最大拖累。国家统计局数据显示，消费拉动经济增长的能力在迅速减弱，2018年最终消费支出增长对经济增长的贡献率为76.2%，而2019年上半年这一贡献率已降至60.1%。

中国社会科学院数据显示，中国居民部门债务占GDP比重从2008年的17.9%快速增长至2018年的53.2%。中国央行数据显示，2019年上半年中国居民部门贷款增加3.76万亿元，占全部贷款累计增加额37%以上，其中大量资金由居民住房按揭贷款构成。

相关测算显示，中国人均收入的一半以上都要用于偿还负债，大部份用于还房贷。杭州、厦门、深圳、珠海、广州、南京、合肥、苏州八座城市的居民平均贷款数额已超存款数额。高杠杆下，中国居民消费能力下降。

三、官民对立

畸形楼市已成中国经济、社会乃至治理结构肿瘤。由于房价畸高，城乡居民财富差距拉大，农民市民化只能「望房兴叹」。房价高高在上，亦将扩大城市内部不同群体间的贫富差距，最终恶化政府治理，激化官民对立。

有观点指出，高昂的房价，不仅让中国实体经济举步维艰，更严重影响了一代人的幸福。凡此种种表明，房地产问题正超出经济范畴，发展为严重社会政治问题。因此，中国在经济、社会、政治诸领域「去房地产化」已是势在必行。否则，一旦房地产冰河崩裂，整个社会均将被置于险地。

楼市出清 品质为王

在过去的数量发展时代，一路狂飙的房地产市场可谓最为受益。在当前中南海强调的「高质量发展」时代，楼市角色亟待改弦更张。

一、 「楼市立国」让位于「实业立国」

过去20年，中国一直处于全球化红利周期中，庞大的世界工厂贡献了庞大的GDP，成就了中国晋级为全球第二大经济体。

随着「楼市依赖症」发展模式对资源分配扭曲和效率挤出加剧，制造业的盈利水平和竞争力受到房地产挤出影响不断下滑。

加之当前的中美贸易战，让世界工厂腹背受敌，在外部条件发生重大改变的前提下，楼市发动机需让位于实体经济。通过去房地产化将各方面资源聚集，应成为中国当下现实的宏观经济政策选择。

二、 「楼市立国」让位于「创新立国」

展望未来，中国经济将迎来工程师红利、城市化以及研发创新等三大新动力支撑，劳动力受教育程度愈来愈高，人口继续从农村和乡镇向城市转移，研发投入持续增加。数量发展时代将转轨为高质量发展时代。

中国经济从数量发展时代迈入高质量发展时代，需要发动机层面改革。中国需要科技立国、实业立国，在数量时代曾一股独大的楼市发展应让位于创新，让位于结构性改革。真正让市场在资源分配中起决定性作用，完成由外生增长向内生增长、泡沫经济向实体经济的关键转轨。

2020年又逢经济下行周期，中国要告别「楼市依赖症」实现高质量发展，类似高空换引擎，风险和难度系数均不容小觑。加之中美贸易战的外部寒流，更换引擎难度更巨。当此艰难时刻，唯有毕其功于一役，忍受阵痛乃至剧痛，铁腕出清楼市风险，中国经济才能走出内外交困泥潭，重焕新天。