──访香港房屋协会主席陈家乐

近年资助房屋项目均录得超额认购，反映市民对资助房屋需求殷切。香港房屋协会主席陈家乐在接受访问时提到，希望任内能从多方面协助增加资助房屋供应，包括兴建资助出售房屋、专用安置屋邨，亦会推展旧邨重建。另外，因应本港人口老化情况严重，他认为对长者最好的生活安排是在发展综合性小区兴建长者屋，凝聚不同年龄层的居民及提供长者友善的配套设施，让老、中、青跨代能互相交流，达致长幼共融。

☉文/德恩

☉主办/镜报基金

☉主持/刘炳章 香港专业联盟主席

☉访谈者/陈家乐 香港房屋协会主席

☉视频播放/「镜新闻YouTube频道」、Facebook、微博、华人头条

刘炳章：陈家乐主席，新年好！感谢您百忙之中抽空接受访问。访问房屋协会当然要访问您关于香港的房屋问题，大家都知道现在的楼价虽然略有回调，但与香港市民一般的负担能力仍有一段距离，所以在这方面我想问问房屋协会如何帮助政府，尤其是在资助房屋方面帮一把，特别是增加资助出售房屋的流转，我想听听主席的高见。

优化房屋政策有助中下层市民置业

陈家乐：政府于2018年在资助出售房屋或称居屋上的折扣率已经增加了，已把市民的负担能力作计算基础。过往通常用市价来制定折扣，大多是给予七折，现在是以负担能力作计算基础，以最新一期居屋计算是六折，这已令资助房屋的楼价较贴近申请者的负担能力。

至于流转，我认为流转要视乎能否符合不同能力及阶层的市民，给他们房屋阶梯，层层递进。房屋的阶梯提供所谓的升级(trade up)途径，例如他们一直住在居屋，若日后他们的负担能力有所改善，可能出售居屋到私楼居住。过往的阶梯可这样划分：公屋(即廉租屋)─居屋─私楼，我留意到这数年政府增加了两层阶梯，第一是「公屋─绿置居」，房委会已在2018年1月底通过恒常化「绿置居」；另一阶梯是「居屋─港人首置上车盘─私楼」，增加阶梯对房屋资源的运用及流通性有所帮助。

此外，大家留意到的「白居二」(即「白表居屋第二市场计划」)，其实自1997年开始，居屋业主可免补价在居屋第二市场将单位卖给「绿表」人士或公屋轮候册申请人。现在市民如符合「白表」的资产和入息限额和资格，可申请每年提供特定的「白居二」配额，于居屋第二市场免补价购买二手居屋，增加他们的置业机会。这让居屋的业主，在环境改变后，多了个渠道把他们的居屋转售予有需要的人士，我觉得这是非常好的政策。

刘炳章：香港经过多年来的房屋政策慢慢的演化及优化，今天我真的看到对中下层市民置业方面有所得益。我小时候是住寮屋，当时很多邻舍可从寮屋搬到公屋，而我很不幸上不了。置业阶梯在这数十年不断的建立起来，我认为今天这已做得相当不错的。现在讲讲房协的角色，在这方面您又做了什么呢？

陈家乐：我在三年前开始担任主席，希望可在三方面有所贡献：第一，能在兴建居屋，即房协的资助出售房屋方面作帮忙，现在单靠房委会兴建是不足够的，而我们正在启德、安达臣道、粉岭马会道发展资助出售房屋项目，未来五年会兴建多五千多个单位。

另外，较特别的是在这数年，我们准备兴建专用安置屋邨，位于粉岭百和路、洪水桥、古洞北、启德。什么叫专用安置屋邨？这是给受清拆影响的人士，他们的资产限额符合不了房委会的要求，我们另辟一条途径给他们租住我们较好质素的乙类公屋或购买我们的居屋，此举希望有利于整个清拆安置行动，释放土地作发展用途。

第二，房协有多条屋邨出现老化，有数条屋邨已超过五十年楼龄，四十年楼龄已算是「年轻」了，就老化屋邨要作两手准备，一是复修，另一就是重建，现在我们手上在重建的屋邨包括大家比较熟悉，位于筲箕湾的明华大厦。

重建本身就是多赢的方案

陈家乐：我们已展开了明华大厦的重建计划，第一期在未来数个月将可入伙。我们还有真善美村、观塘花园大厦、香港仔渔光村，我们还会继续这些重建项目。重建的好处是可善用地积比，增加单位数目，有些可增加六至七成。我们希望在重建后它们不只是一个公共屋邨，而是一个综合性发展项目概念，即包括公屋、居屋、长者房屋，甚至有安老院舍、日间照顾中心，这不只是让邨内居民受惠，而是对整个小区都有所裨益，所以重建本身就是多赢的方案，我很有信心希望做好的。

第三，就是长者屋，我们一向都在推行「长者安居乐」住屋计划，英文叫做SEN(Senior Citizen Residences Scheme)，当中乐颐居及彩颐居是中产长者房屋，大家都知道这是个一站式服务，不仅是照顾长者住屋需要，亦是集康乐设施及医疗护理等适切服务于一身的居所。

香港人口老化问题严重，大概十年后，即2030年，本港平均每三个人当中便有一位是六十岁或以上长者，这将会是很大的挑战和压力。所以，房协正兴建两个资助长者房屋项目，一个是位于红磡利工街，提供约三百多个单位；另外，亦会于沙田乙明邨兴建一幢约六十多个单位的资助长者房屋。我希望在任内把这些工作做好，的确样样工作都十分艰巨，我可以做好已很满足。

刘炳章：房协在房屋项目上做了很多工作，特别是协助负担不起私楼的中下层的市民置业，也补足特区政府的不足之处，所以，房协的社会角色相当重要。

主席，我想问多一个问题，就是最近一些资助房屋，如绿置居、居屋都是超额认购，虽然售价较接近市民的负担能力，但供应始终赶不上需求。未来房协在资助房屋方面主打两房单位，您认为如何加快供应，特别是缩短楼花期，房协在这方面是否可多作功夫？请与我们分享下。

陈家乐：为何我们会主打两房单位？我们近年曾经进行调查，调查发现大部份约七至八成买家都希望以两房单位做主打，所以无论是过去或将来，房协都会以两房单位为主，希望服务对象是家庭，两房单位是合适的面积，其余的是一房或三房。近期有数个项目刚落成入伙，结果亦证明两房是最受欢迎。

至于您提到会否缩短落成时间及楼花期，由于房协提供的是资助房屋，无论是出售时间、策略都要给运房局批准，自我们以负担能力作订价基础后，运房局每年都设有统一的售楼时间表及策略，这方面我要交运房局作安排，以配合他们的政策。

刘炳章：房协兴建了这些房屋单位，政府作最后批核的机构也不会拖慢，会加快供应给市场选购。主席，想请教您关于长远房屋策略，当时我有份参与，当时定公营房屋与私楼是6：4，新一任行政长官林郑月娥认为公私营房屋比例可增至7：3，现在公屋平均轮候时间达5.4年，房协在这方面如何配合政府在增加公营房屋方面出一分力？

陈家乐：房协当然会加快步伐去兴建，我们手上有十四个公营房屋项目，在未来十年会提供超过一万九千个单位，当中包括公屋、居屋(资助出售房屋)以及长者房屋，我们很明白现在公屋轮候时间要5.4年，对政府、局长是一种压力。房协可在「暂租住屋」项目上着手，在一些待重建的屋邨，如渔光村、观塘花园大厦等，由于单位将空置数年，我们认为可善用这些资源，给予在公屋轮候册上超过三年的家庭申请，刚才提到的屋邨连同策诚轩，至今总共已提供约五百个「暂租住屋」单位，我们在这些方面是乐意出一分力的。

过渡期可用空置单位作暂住房屋

刘炳章：这等于可在重建前这段过渡期可用空置单位去安置市民。

陈家乐：因为我们这些待重建的单位较一般的劏房的条件较好和适切，还有您听到的「出租计划」，即未补价资助房屋（居屋）的出租计划，反应都不错，至今都有五十宗成交个案。这计划容许房协及香港房屋委员会(房委会)辖下适用的资助出售单位的合资格业主，可因经济、家庭等原因，将其未补价的单位出租予正在轮候公屋三年以上的合资格人士，作为「暂租住屋」，这方面也可帮助正轮候公屋的市民。

刘炳章：我相信这可帮助有需要市民改善他们的居住环境，香港很多的社会矛盾源自于房屋，我认为房协在这方面的角色是相当的重要，因为它本身不是政府部门，但又可作为公营、非牟利、不为利润而工作的机构。

陈家乐：某程度上我们的弹性较大，大家都明白始终房委会或房署属于政府部门，有较多的限制。我们的同事都抱有一份使命感，希望可在香港现时紧张的房屋供应下尽一分力，同事士气相当高，愿意付出时间及心思去思考如何可供应更多的单位，又不影响房屋的质素。

刘炳章：有主席带领当然是很好，愿意付出私人时间及精力去担任房协主席，为社会做实事，实在不简单。另一个问题就是人口老化问题，刚才您提到的2030年，本港平均每三个人当中便有一位是像我们的银发长者，这是一个问题。另一问题是我们的房屋很多是六十至七十年楼龄，尤其是疫症发生后，大家特别关注老化房屋带出的渠管、楼宇改装、间隔问题，以前也发生过劏房起火事故，这产生了不少社会问题及危险隐忧，可否分享一下房协如何可协助解决这些社会的问题？

「乐得耆所」居家安老计划应对人口老化

陈家乐：您说得很对，人口老化是严重的问题，刚才我说到未来十年本港平均每三个人当中便有一位是长者，现在居住在房协单位已接近四成是长者，问题相当严峻。我们一向比较灵活，充当「房屋实验室」，自2012年开始，房协推出「乐得耆所」居家安老计划。这名字改得不错，「耆」指的是「耆英」，我们与社福团体协作，尽量帮助在辖下屋邨居住的长者提供支持服务，甚至发展到安排职业治疗师上门去视察能否有一些家居设备可改装配合，提供更友善的支持。这计划已推展至房协辖下全部二十个出租屋邨。

至于未来新的屋邨，如刚才讲到的明华大厦第一期有约三成的单位会采用可改动设计(adaptable design)，例如居民入住时正值壮年时期，但再过二十至三十年后已变成长者，生活需要上便有所不同，改装是指例如洗手间门可容易拆下、扩阔，墙身不要太多电线和水喉导致很难改动，炉头高度可以调校。这些我们都想得长远一点，灵活一点，可供改装的友善设计，希望达至居家安老。

至于屋邨老化问题，我相信您比我更加清楚，这是令人头疼的问题，疫情更突显出擅自改装喉管渠管问题的严重性。房协五十年或以上楼龄的屋邨有七条，四十年历史或以上也有数条，例如大家熟悉的大坑励德邨、祖尧邨、乐民新村。我们采用的方法是复修，因为重建耗费的人力、物力很多，我们有不同项目排着队要进行。四十年相对「年轻」，复修可维持更好的屋宇质素，使屋邨状况保持良好，希望可再使用多十年或以上才重建。

刘炳章：另一问题是最近很热门的大湾区发展，大湾区就是广东省九个城市加上香港及澳门共十一个城市，有很多人提议在香港以外的地方，如广东建立一个香港城或安老住屋计划，房协有份参与在大湾区房屋领域的工作？具体可否与大家分享一下。

陈家乐：我们现时都有交流，因为我知道内地经济房或养老产业都蓬勃，未来也希望有更多的交流。我们在长者房屋及服务方面已累积一些经验，我们很乐意分享我们的经验，包括做得成功及失败的经验。但碍于房协是法定的机构，受房屋协会条例所限制，例如建屋、服务只限于香港，这对于我们是个束缚。现在我们正研究法例，若在法例容许下，又找到适合的合作伙伴及机会，我们乐于审慎考虑及尝试，特别是我心系的长者房屋，我是很乐意参与的，但这也要在法例容许下才会参与。

刘炳章：主席上任三年，您给予自己的使命是什么？您当完主席后，想给市民带来什么的成绩？

陈家乐：我自己感到最开心的是旧的屋邨得到重建，我不但可保留原有的单位，当然质素比之前更好，而且可把公屋、居屋、长者房屋、安老院舍及设施等综合发展，可以服务到邨内居民，乃至整个小区。我们现在发现对长者最好的生活安排并不是单幢式的长者房屋，而是综合性的配套设施，长幼共融，老、中、青都有交流，这对长者生活质素是最好的安排。

刘炳章：甚至可以三代同住一个屋邨内。

三条寮屋村重建把具历史价值的东西保育

陈家乐：年青人可多考虑如何关怀长者，长者可与年幼的分享自己的经验。若整个屋邨都是长者，便失去活力，这是我希望可以做的。

政府在新一份施政报告中提到有三个寮屋村给房协发展，包括牛池湾村、茶果岭村、竹园联合村，当中具保育元素，我希望有机会看到把屋村不仅发展成居所，还可把具历史价值的东西保育下来，留在市民的记忆中。

刘炳章：我们小时候住的寮屋主要是铁皮及砖砌成，价值不大。刚才您提到的屋村会否有些是石屎或石硫建成，有保育价值？

陈家乐：正是这样，例如我记得牛池湾村有一间庵堂，这是石块建成，值得保留。茶果岭村有一间「罗氏大屋」，也有保育价值。

刘炳章：现在我看回我昔日住的地方照片，整座山移平，建了西湾河耀东邨，已面目全非，只能再看回旧照才能认出。我认为如可保留这些会更好，可令人更加怀念、怀旧，社会过往的历史可保留下来将会是更好。

陈家乐：其实不只是这三条屋村，我们也开始思考重建屋邨如观塘花园大厦可否留有一些空间，以展示以前居民的一些可回忆的展品，用创新的形式保留一些色彩，不会只是清拆。

刘炳章：不会完全一无所有，还可想当年。

陈家乐：这是我希望做到的。

刘炳章：相当好！主席，最后问您一句，您想向社会讲什么？

陈家乐：我希望大家可以安居乐业，房屋始终是很多人的一个安乐窝，有了安乐窝，大家才可发挥潜能，贡献社会。