◎渔樵夫

曾被视为经济实力、城市繁荣的象征—— 摩天大楼，近日再被按下剎车键。中国国家发改委7月发布的「限高令」要求：不得新建500米以上的建筑，对新建250米以上的建筑，亦提出要进行严格限制。这是自2020年以来，中国官方第四次收紧「限高」政策。从最开始的「一般不得新建」，到后来的「严格限制」，「限高」态度日趋明确。

叫停「高楼竞赛」

作为评判经济发展的重要标志之一，超高建筑此前曾受到中国多城的热捧。有数据显示，中国超过150米的摩天大楼项目接近3000个，其中842个处于建设中。中国拥有世界40%超高层建筑，150米以上的建筑达到2395座，200米以上建筑达823座，300米以上达95座，三项指标均居全球第一。

在2022年全球摩天高楼排行榜TOP50榜单中，中国上榜25个，占据半壁江山。632米的上海中心大厦、599.1米的深圳平安国际金融中心、530米的广州周大福金融中心、530米的天津周大福中心、527.7米的北京中信大厦高居榜单前列。

近二十年来，中国的摩天大楼高歌猛进，可谓多重原因使然。

一、城镇化加速

近年来，中国城镇化发展加速，一、二线城市周边人群逐渐向城市中心聚集，带动核心城市土地价格上涨，催生出大量办公、居住需求。带动核心城市土地价格上涨，建设摩天大楼可在固定的土地面积能增加更多可利用的空间，令多城趋之若鹜。

二、宽松货币

近年中国相对宽松的货币政策，推动房地产行业进入高速发展时代，为摩天大楼崛起提供支撑。尤其从2008年始，在宽松的信贷条件与扩张性货币政策的刺激下，中国各地建造的摩天大楼的数量和高度呈现出井喷式增长。

三、城市竞赛

摩天大楼被认为是城市繁荣的见证，建设摩天大楼成为城市相互比拼的竞赛场，追逐更高的摩天大楼亦成为一些城市角力的方向。

各大城市相互攀比「城市高度」，将摩天大楼、「第一高楼」当成城市雄起和国际化大都市的标配，以高度「第一」打造城市名片。摩天大楼「高烧」不退的背后，是一些地方盲目将建筑高度作为现代化的象征、好大喜功的畸形政绩观。这些地方主政者，将盖高楼作为政绩工程、形象工程，并将其作为政绩展示和城市竞争力比拼的筹码，通过提供政策优惠手段，开展「高楼竞赛」，「天空之争」趋于白热化。

在中国经济高速发展时期，摩天大楼以其「城市现代化的象征」狂飙突进，如今，中国经济增速下行，摩天大楼亦到了降温「退烧」时刻。

「摩天大楼」弊端多多

随着摩天大楼高度不断刷新天际线，超高建筑带来的一系列「后遗症」亦开始次第显现。

一、维护成本增加

超高建筑的建设和维护成本惊人。据了解，诸如迪拜的哈利法塔在夏天制冷需求最高峰时，约需1万吨冰块融化所提供的制冷量，高峰期电力需求更高达36000度，相当于同时点亮36万个100瓦灯泡。

专家认为，超高层建筑外表看似靓丽，但居住和办公的性价比最低。超高层建筑维护成本高企，电梯、保温、照明、清洁、物业等费用，较普通住宅高2倍左右；超高层建筑是「三高」即高消耗、高成本、高碳排的最大来源之一。

随着高度增加，建筑能耗边际成本递增的趋势会愈发明显，避难层、防火设计、电梯、水系统、空调系统设计都将消耗更多资源。有专家判断，超高层建筑能耗一般会比普通建筑高30%左右。与此同时，超高层建筑面临的抗震、通风、供电、给排水等问题，远较普通建筑更为复杂。

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，及至建筑老化后，不仅改造费用高企，拆迁可能性亦微乎其微。

二、安全隐患多多

随着摩天大楼体量越来越大、高度越来越高、构造越来越复杂，疏散路径、疏散宽度有限，加之大量新材料、新工艺、新技术的广泛应用，空中交通、消防和防灾方面的潜在安全风险，以及建筑物本身的安全问题接踵而至。

摩天大楼潜在的火灾危险性日益攀升，一旦摩天大楼发生火灾，极易形成强烈的「烟囱效应」，人员疏散、逃生、灭火工作将极为困难。

此外，摩天大楼在一定程度上还会对周边自然环境造成负面影响，如影响采光、空气流通不畅、光污染，容易产生「热岛效应」。

位于深圳市中心的356米高的赛格大厦，由于强风、地铁运行和气温上升等多种因素，曾多次发生摇摆震动，引发民众对超高层建筑安全的强烈担忧。

三、亏损风险增大

如何保障摩天大楼投资收益最大化，无疑考验各个城市的商业发展状况。一旦供大于求，亏损将成为许多摩天大楼的常态。

摩天大楼出租率高低往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关，一旦摩天大楼的数量超出城市经济承载力，就会出现供给过剩局面，而摩天大楼建成后能否获得收益，关键取决于出租率。

目前，空置率已成为困扰摩天大楼的一大难题。中国超高层建筑以高档写字楼和酒店业态为主，而由于供应增加等原因，当前写字楼的空置率极高。

有数据显示，一些地方甲级写字楼空置率达30%以上，个别城市甚至达至50%以上。而部分三四线城市，由于不考虑当地经济发展要求和产业结构，盲目追求高楼建设，写字楼空置率高企、利用率不足等问题亦在加剧。

四、烂尾风险屡现

摩天大楼在展示经济社会发展成果、刷新城市天际线的同时，亦存在摩天大楼高度与地方财力、经济和产业支撑不匹配等问题，暗藏经济和金融风险。从目前国内多座摩天大楼的经营状况来看，由于盈利状态并不理想，拖垮地方政府财政、企业经营，为城市长远发展埋下隐患。

摩天大楼投资巨大，周期长，稍微不慎即可能出现资金链断裂，而各地兴建摩天大楼，往往均在信贷宽松、投资激亢时动工，在数年建设后，或遭遇经济低谷等危机，导致烂尾工程，造成资源浪费、经济损失。

经过20年的高速发展，爆发式的摩天大楼增长，早已超过经济和人口增速，在房企逐渐暴露资金压力后，部份性价比不高的项目，逐渐被放弃。

数据显示，截至2022年5月，中国共有未完成和暂停施工的摩天大楼81幢，其中66幢「烂尾」。

2022年5月，深陷资金链危机的恒大，以13.48亿元的价格，将其持有的宁波城市之光广场项目权益转让给浙江国资委控制的浙建房地产集团和浙江省建工集团。

7月初，市场又传出华夏幸福正在出售武汉长江中心项目的传闻。大型房企绿地，在陷入资金链危机后，旗下摩天大楼的命运亦陷入疑团。

五、「失忆」风险加剧

摩天大楼遍地开花，并非全是经济实力增强的体现。尤其是部分城市脱离实际需求，将摩天大楼当成展示地方「政绩」的重要窗口，动辄拿出几百亿元的公共投资打造地标建筑，竞相「逐高」，可谓舍本逐末。

一些城市攀比建设超高层建筑，盲目追求高度第一、形式奇特，不仅造成资源浪费，还与城市传统肌理格格不入，造成城市风貌混杂与识别性降低，导致城市风貌的千城一面。

对于一些历史文化名城来说，超高层建筑还形成刺眼的天际线，严重影响城市的历史文化韵味与感知性，加剧「景观失忆」风险。

目前，中国即将行至城镇化的成熟期，大规模的城乡人口转移不会再持续出现，这意味着大规模城市建设亦将相应减少。在部份三四线城市，甚至已出现住房数量较人口数更高的怪像。

随着少子化和人口老龄化发展，未来人口数量将不足以支撑超大规模的城市建设。地产市场亦会相应呈现萎缩态势。近两年，各地楼市趋冷和「抢人」风潮，均体现这一趋势。当前，适配于大规模、快速城市化的高密度、超高度的城市摩天楼建设模式，已难以为继。

让高楼竞赛降温  让民生竞赛火热

摩天大楼「高烧」不退的背后，是一些地方盲目将建筑高度作为现代化的象征、好大喜功的畸形政绩观。在建设摩天大楼过程中，遵循市场规律和经济规律，防止用行政之手打造政绩工程、形象工程、面子工程，防止过度开发，可谓至为重要。

摩天大楼背后的诸多「后遗症」，亦凸显了城市建筑重回理性时代的必要。

告别摩天大楼竞赛之后，如何看待城市名片、打造独特的城市形象，成为亟待解决的问题。如何通过有机的城市更新，发挥建筑的生态、文化和实用价值，推进城市运营、空间治理的可持续与精细化，延续其固有的历史文脉均成为题中之义。

叫停华而不实的高楼竞赛，意味着城市表面的光鲜亮丽，未来将让位于居民实实在在的幸福感和获得感，以财富炫耀为出发点，以资本密集为表征的高密度城市建设模式的终结，将意味着更加以人为核心的城市发展观的落地。而如何胜出高楼竞赛之后的民生竞赛，将成为「后摩天大楼时代」的第一要义。

告别城市的摩天大楼崇拜症，关注城市可持续发展，将文化、生态、宜居等城市建设目标放至更重要位置，提高当地民众生活的幸福指数和综合竞争力，中国才能勾勒出「最美天际线」。

中国叫停华而不实的高楼竞赛，发布「限高令」，意味着城市表面的光鲜亮丽，将让位于居民实实在在的幸福感和获得感，如何胜出高楼竞赛之后的民生竞赛，将成为「后摩天大楼时代」的第一要义。告别城市的摩天大楼崇拜症，关注城市可持续发展，将文化、生态、宜居等城市建设目标放至更重要位置，提高当地民众生活的幸福指数和综合竞争力，中国才能勾勒出「最美天际线」。