◎白雪冰

中国楼市泡沫高企已经多年，弊病多多。近来房地产大鳄接连爆雷，丑闻连连。恒大许家印此度被抓，墙倒众人推，昭示楼市高泡沫发展模式已行至末路，官方及银行诸君方得清醒一下：对于地方政府而言，必须转变「土地财政」惯性发展思路，淡化房地产行业「经济支柱」定位。对于银行而言，不能「嫌贫爱富」，为了攫取高利润与高杠杆房企绑上同一辆危险战车。

今年9月底，中国恒大在港交所公告，公司董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。从前段时间恒大高管被立案调查，到如今许家印被采取强制措施，均昭示恒大乃至中国楼市正面临「危机警讯」。

昔日首富已成「阶下囚」

许家印身上有诸多光环，全国政协委员、改革开放四十年百名杰出民营企业家、大慈善家……

就是这样一位风云人物、「中国地产枭雄」，却是一位「赌性」极强的人，在观察者看来，其激进、冒险、自负。从一名普通工人下海经商，到成为中国内地首富，许家印仅用了17年时间。

2009年，恒大在港交所上市，当天收盘市值高达705亿港元。许家印以480亿港元身家首次成为内地首富。2017年，许家印以2900亿元的财富再次成为中国首富，是历年来财富总额最高的一位。

然而，昔日首富成为今日「首负」，亦仅用了6年时间。

恒大何以至此？

在过去相当长的一段时间内，中国房企发展由高周转、高毛利、高杠杆三驾马车驱动，开发商利用杠杆资金拿地、开工、销售，获得回款，再加大杠杆投入新项目，恒大集团正是激进发展的典型代表。

自2016年起，中国房地产政策明显转向，先后祭出房住不炒、去杠杆、降风险等大招，由于资金端大幅收紧，2021年下半年起，一大批奉行高杠杆发展模式的房地产企业接连出险爆雷，中国恒大首当其冲。

2021年以来，伴随商票兑付逾期大幅出现，中国恒大系统性资金危机逐渐暴露。当年5月底，受困于资金困境，该公司旗下多个项目正式停工。2021年9月，恒大财富部分到期理财产品逾期无法兑付，中国恒大债务危机波及更大社会面。

财报显示，截至2022年底，中国恒大负债总额2.44万亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为1.72万亿元，较2021年剔除合约负债后的负债规模1.61万亿元，同比增加1105.9亿元。

房地产反腐大幕开启

自世纪之交实施住房制度改革以来，中国房地产业迅猛发展，成为国民经济的重要支柱产业。然而，随着住房从居住用途变为投资品甚至投机品，节节上涨的房价逐渐成为突出的经济社会问题。各地虽运用土地、金融、财税等手段实施多轮楼市调控，然而，总体效果难称理想。

有观点指出，近十年间，房地产行业过快、过热和过分杠杆化等「畸形」发展，渐渐成为中国宏观经济发展中的「灰犀牛」。高房价所引发的价值观偏离、贪腐问题严重和家庭矛盾频发等尖锐社会问题，更是国家未来稳定发展的严重隐患，处理不慎容易逐渐演变成「黑天鹅事件」。

早在2023年7月，中央政治局会议首次提出「中国房地产市场供求关系发生重大变化」的论断，显示在房地产市场面临「四面楚歌」境地下，在国民经济中居于重要地位和在居民家庭资产配置中的核心地位的房地产行业，必须健康可持续发展，惟其如此，才能为中国在中美战略竞争、宏观经济下行和地方债务问题凸显的国内外严峻形势下，赢得主动。

但事实上，在中央与各方的楼市博弈中，欲赢主动并不轻松。

从2020年底至2021年上半年，中国部分城市房地产市场升温，中央明令各地出台的调控政策，从打击投机炒房，到金融和信贷政策，再到土地出让规则的变化，调控不断纵深，彰显中央对楼市态度。这段时间华夏幸福爆雷事件本应引起行业警觉，但众多房企并未听令中央信号，放下继续扩张步伐。

与此同时，中央层面和各级地方政府和商业银行之间的博弈亦在进行中。

房地产行业迅猛发展不仅为地方财政贡献大量税收，同时亦让地方政府找到「土地财政」这一法宝，基础设施建设推动城镇化发展这一举国路线更是将「土地财政」推向新高度。

如今，地方政府过度举债带来的债务危机已凸显，而土地出让金以及房地产行业衍生税收成为地方政府为数不多的「救命稻草」，地方政府自然不会轻易放弃土地财政路线。

无独有偶，根据央行数据，中国个人住房贷款余额近达39万亿元，众多商业银行亦不会轻易放弃房贷这个「香饽饽」。

中央在与各方的博弈中，许家印被抓事件可能成为其中一个拐点。

公众对恒大集团及其体系内上市公司及高管群体面临强烈质疑，质疑其是否存在诚信丧失、管理混乱、风控失能、财务造假等问题，而这些质疑，其实正是公众对房地产行业发展模式不满的缩影。

分析人士指，许家印被采取强制措施，恐怕仅是一个开始，后续可能会有一系列大动作。继轰轰烈烈的官场反腐、军队反腐、能源交通反腐、金融反腐、医药反腐之后，楼市反腐亦有望拉开大幕。

楼市震荡  雷声隆隆

事实上，近两年来，中国房地产行业可谓雷声隆隆。据统计，自2021年以来，中国国内已有70家房地产企业遭遇债务违约，其中上市房企受到的影响最为严重。

2021年下半年起，多家房地产企业陷入债务违约，股票腰斩或被打到地板价，破产或进入破产边缘。爆雷名单上，不仅有蓝光、新力、阳光城、奥园、富力、金科、世茂，还有最重量级的民企地产行业三巨头：恒大、融创、碧桂园。

业内人士认为，目前，中国房企正经历一波史无前例的去产能去风险过程，相当一部分房企最终将被淘汰，且这个过程还要持续一段时间，「冬天还很长」。

面对楼市「凛冬」，有报告统计他国情况称，超40%的房地产危机伴随系统性银行危机。房地产危机引发的经济衰退，要比普通经济周期中的衰退「大得多」。

此外，房地产危机给经济带来的伤害将是永久性的，经济会留下伤疤。在房地产危机后，政府公共债务占GDP比重平均上升25个百分点，且不会再回到危机前水平。

该报告指出，危机对GDP等其他变量的影响亦类似。在危机后会持续数年都是低速经济增长，但此后经济恢复正常亦不会加速增长，更不会因为基数低而呈现高增速，而将保持比危机前略低的增速。

事实上，中国房地产行业正经历「史诗级震荡」，2022年销售总额从18万亿下滑到13.3万亿，土地出让收入从8.7万亿降到6.7万亿。

数据显示，今年1月到7月，中国房地产开发投资增速同比下降8.5%，房屋新开工面积同比下降24.5%。而今年二季度，新房销售面积和销售额分别出现了6%和1.5%的下降。

房地产业规模大、链条长、涉及面广，不仅对经济金融影响大，还涉及社会就业和政府收入。因此，当前中国楼市的震荡波绝不容小觑。

政府如何拆弹排雷

作为中国「天字第一号」行业，在房地产巨型产业链上，牵引居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业，同时涉及上亿就业人口。楼市低迷，已成为内需低迷的结构性因素之一。

纵观1998年以来地产发展史，本次楼市危机呈现出购房者的信心缺失迭加整个民营房企濒临崩陷边缘的双重险境，而这样的「双险」情况，在历史上还是首次发生。

当此各项挑战交织的大背景下，对于政府和房企而言，中国房地产行业必须改变多年来「高负债、高杠杆、高周转」低质量发展模式，转型升级实现高质量发展。

首先，应增加土地供应，特别是在大城市和人口流入地区，应加大土地供应的力度，大力支持刚性和改善性住房需求，缓解供需错配问题，提振民众信心。

其次，政府应积极制定相关政策和措施，加强对房地产市场监管和调控，避免出现系统性风险。同时，亦需从地方政府债务以及人口政策等方面入手，全面推动房地产行业健康稳定发展。

此外，在产业创新上，还应推进保障性住房建设，从「居者有其屋」到「住有所居」，探索全新的中国式住房模式，弥补历史欠账；以法治精神规范租房市场，真正实现租购并举。

值得注意的事，行政手段有其优长，可谓立竿见影，但其刚性特性亦难避免，容易造成「一刀切」。因此，解决中国楼市历史痼疾，在政策导向上，应真正实现「商品房归市场，保障房归政府」，建构一个健康、可持续的房地产市场，根本之策应加快土地产权制度变革，从体制机制上扩大房地产供给。

近年中国楼市泡沫高企、接连爆雷，与地方政府「土地财政」和银行货币政策「大水漫灌」可谓不无关系，许家印此度被抓，昭示楼市高泡沫发展模式已行至末路。对于地方政府而言，必须转变「土地财政」惯性发展思路，淡化房地产行业「经济支柱」定位，对于银行而言，不能「嫌贫爱富」，为了攫取高利润与高杠杆房企绑上同一辆危险战车。

除了对许家印等依法追责外，中国监管层需要通过改革和完善监管体系，防范类似事件的再次发生，应加强对房地产行业监管力度和对房企财务状况审查力度，防止地方政府、银行和房企连手过度负债。

未来一年，将是中国防范金融危机的关键一年。唯有多箭齐发，才能妥善处理好各种意外风险，化危机为改革的契机，实现整个楼市风险全面出清和战略转型，为中国经济拆弹排雷。