近两年来，特区政府着力增加土地和住宅供应，成绩可观。不能期望本届政府在短时间内解决前两届政府遗留的土地和住宅供应短缺问题。但也因此，要求本届政府无论政治形势如何演变，调控地产市场如同诗句所形容——「咬定青山不放松」。

在全国人大常委会就香港特别行政区行政长官普选问题作了决定之后，特区政府一方面要引导香港社会按照《基本法》和全国人大常委会决定，争取实现2017年普选行政长官，另一方面要集中资源，继续推行促经济转型、惠民生的施政。

「辣招」和「加辣」稳定楼市

行政长官梁振英将调控香港地产市场作为施政重点之一是正确的，它既是推动香港经济转型的政策，也是改善香港民生的政策。

2012年10月27日，新一届政府上任不足4个月，宣布实施两项遏制地产市场投机的政策措施（简称「辣招」）——提高额外印花税（Special Stamp Duty, SSD）的税率和适用期，推出全新的买家印花税（Buyer's Stamp Duty, BSD）。2013年2月23日，特区政府再宣布「加辣」措施——双倍印花税（DSD—Double Stamp Duty）和非住宅物业实时征税（CSD—Commercial Stamp Duty）。其宗旨是：短期遏抑地产市场投机以稳定楼价，中长期促使私营地产市场满足香港永久性居民置业需求。同时，新一届政府加快公营房屋、尤其是公屋建造，使香港永久性居民中的基层群体优先得到政府照顾而实现「居有所」愿望。

2013年下半年至2014年上半年，香港楼价有所回稳。但是，2014年中，楼价上升加快。特区政府最新公布，2014年7月私人住宅租售价指数突破历史高位；7月楼价单月升幅逾2%，为2013年2月政府推行「加辣」措施以来之新高。于是，有些人质疑政府所采取的「辣招」和「加辣」措施。

其实，近期楼价升势加快，主要在中小型住宅。面积为431方呎或以下的A型单位，7月价格指数报277.7，环比升2.5%，跑赢整体市场升幅；面积为432至752方呎的B型单位，7月环比也升2.3%。而面积逾1722方呎或以上的E型单位，7月价格指数报264.2，环比仅微升0.2%；若以今年首7个月计算，更是各类型单位中唯一下跌的类别，跌幅为0.1%。

与此同时，7月租金指数连升5个月，突破2013年底高位，创历史新高。其中，升幅领先的也是中小型住宅，A型、B型单位环比分别升0.5%和0.8%；而E型单位首7个月计算，租值累计跌1.1%。

为何香港楼市不能再「加辣」

再看全球地产市场。英国著名《经济学家》（The Economist）2014年8月30日至9月5日总412卷802期发表《全球地产市场 泡沫再现》（Global property markets : Frothy again），指出：尽管2008年首季以来香港楼价升幅高达99.8%，居全球之冠，但过去一年仅上升2.7%，远低于爱尔兰、澳洲、巴西、英国、南非、新西兰、美国，也不及德国、加拿大、瑞典、印度、奥地利。另一方面，楼价相对租金比率，香港较长期平均水平高出79%，举世无双。所以，不能简单断言特区政府的地产政策措施失效。

当前全球地产市场泡沫重现而香港不能幸免，主要原因仍是全球流动性过剩。2008年9月以来全球金融危机与上世纪30年代大萧条有一点不同，后者是流动性严重紧缺，前者却是流动性一直不缺。30年代大萧条是既缺流动性也缺信用和信心，这一回全球金融危机是不缺流动性而缺信用和信心。

虽然从2014年1月以来，美国联邦储备委员会有部署地「退市」而减少购买债券，但其货币政策基调仍为「宽松」。欧盟、尤其是欧元区经济低迷，促使欧洲中央银行更加大宽松货币政策力度。日本则继续执行无上限量化宽松政策。

香港在联系汇率制下必须跟随美国货币政策；何况，早在全球金融危机前，香港已陷入流动性过剩。

面对全球金融市场高度一体化而香港又是举世无双高度开放的金融市场，特区政府不可能以一己政策措施之力阻遏地产市场泡沫。

公允而论，今年7月香港楼价指数升幅虽然加快，但是，豪宅价格升势已受阻，这正是特区政府近两年调控地产市场之效。何况，中小型住宅楼价上升，主因是用家的需求旺盛而非投机。

因此，特区政府继续调控地产市场，不宜轻言再「加辣」，而是需要稳定地执行已有「辣招」和「加辣」措施，同时，尽力加快土地和住宅供应。

为什么不能再「加辣」？因为，香港政治形势激化。随着关于2017年普选行政长官第二轮公众咨询展开，社会焦点不可避免被政改斗争吸引，特区政府即使再推出「加辣」措施，难以吸引社会关注。反对派政治团体反对全国人大常委会关于行政长官普选的决定，必将加强攻击和阻挠特区政府施政，政府即使再推出「加辣」措施，难以争取立法会足够支持。

楼市明年有压力或撤「辣招」

关于2017年普选行政长官很可能无法取得共识，2015年香港政治局将对地产市场构成「硬着陆」压力。届时，特区政府需要考虑减少甚至撤销现行各项「辣招」以支撑楼价，而不是再「加辣」。

另一方面，欧盟和日本将继续实施超宽松货币政策，但是，美国很可能在2015年提高利率而结束超宽松货币政策。美国货币政策影响全球流动性分布。2014年8月11日，香港金融管理局总裁陈德霖在金管局网志「汇思」所发表的文章中警告：「当美国利率正常化，全球的超低息环境亦会改变，而过去五年在量化宽松政策下，大量流入新兴经济体系的资金亦会回流，新兴市场很有可能会因利率上升而面对资产价格下调的压力和风险，香港亦不能独善其身。在2008年8月到目前流入港元的一千多亿美元资金（包括最近两个月流入的资金），在利率正常化后很有可能流走。届时香港可能会面对流动性收缩、利率上升和资产价格下跌压力的三重打击。」

近两年来，特区政府着力增加土地和住宅供应，成绩可观。土地供应和住宅供应均需要时间，从土地供应转化为住宅供应有一个周期，不能期望本届政府在短时间内解决前两届政府遗留的土地和住宅供应短缺问题。但也因此，要求本届政府加大努力，无论政治形势如何演变，调控地产市场如同诗句所形容——「咬定青山不放松」。

2014年9月8日

☉文/王文