☉文/忻思

行政长官施政报告发表之后，国际金融经济形势出现新变化，在内部因素和外部因素的双重夹击下，2015年香港楼价可能开始下跌。施政报告尚没有提及这一点，也许是时机不宜或者形势尚不至于此。但目前内外经济环境的变化将这一问题凸显出来，特区政府和香港居民都应当认真准备应对。

儘管梁振英就任行政長官以來一直致力於增加土地和公營房屋供應，並先後採取稅收政策（即所謂「辣招」）以壓抑高樓價，但是，由於種種複雜因素，尤其土地和房屋仍然供不應求，香港在進入2015年時樓價又升至歷史高位。

樓價狂升「高處不勝寒」

按中原城市指數（CCI）衡量，2014年樓價升幅約13%。相比較，從觀察股市的恒生指數（HSI）看，2014年僅上升1.3%。

值得注意的是：第一，樓價全面上升，而且，紛紛刷新歷史最高紀錄。

在私營房屋市場上，新界「上車盤」樓價升勢最為凌厲，天水圍嘉湖山莊2014年樓價勁升25%，沙田第一城樓價也大升近22%。香港島「上車盤」也成搶手貨，例如，位於鰂魚涌的華信花園，在2015年1月短短4日內三度刷新歷史最高紀錄。向來被視為本港樓市寒暑表的香港島太古城，2014年樓價依然有7.4%的升幅。

在公營房屋市場上，一向被視為「低下階層」的公屋，竟然吸引投資者搶購，引領新界公屋價格飆升。例如，2015年1月，粉嶺華明邨信明樓高層27室實用面積僅147方呎，獲收租客以170萬元連地價購入，實呎高達11565元，打破九龍公屋黃大仙鳳德邨於2014年底所創造的實呎10738元的公屋呎價歷史最高紀錄。居屋價格亦隨同公屋價格上升，將軍澳的居屋價格甚至也屢創歷史新高。

第二，出現公屋價格高於同區私人屋苑價格的「奇特現象」。例如，粉嶺花都廣場平均實用呎價不足9000元，最高約1.05萬元；而粉嶺「牽晴間」的平均實用呎價不足一萬元。

「高處不勝寒」。2015年1月19日，香港金融管理局向本地銀行發出指引，提醒銀行遵守物業按揭貸款審慎監管措施；並指出，金管局經檢討市場趨勢後認為，原先計算供款與入息比率的兩成租金扣減率不足以覆蓋維修費、差餉、管理費以及利得稅等相關開支，因此，要求各銀行從1月20日起採用較高扣減率，若有租金收入證明，扣減率將提高到至少30%，若無有關證明，更需提高到至少40%。扣減率適用於個人及企業借款人的住宅、非住宅物業及獨立車位的按揭貸款。各銀行必須檢討和評估其發放有關貸款的辦法以適合調整。

雖然香港金融管理局申明，有關要求是審批物業按揭貸款的良好做法，並非就物業按揭貸款推出新一輪「逆週期」措施。但是，新措施變相收緊持有出租物業人士的按揭申請。何況，金管局還指出，部份銀行在提供用作購買或加按物業的信貸融資時，對營運公司的詮釋較寬鬆，部份企業借款人並無明確業務運作，與空殼公司無實際分別，因此，提醒各銀行提供樓宇按揭時，應遵守「逆週期」措施，包括適用最高按揭成數、適用供款與入息比率等；審批貸款時，應作充足監察及評估，應識別借款人是否有實質業務運作，並應制定管控和檢視系統。

內外新變化或促樓市大跌

可見，作為香港事實上的中央銀行，香港金融管理局已開始預防香港樓價下跌的風險。

2015年香港樓價可能下跌，既有內部因素也有外部因素。

在內部，上半年關於2017年普選產生行政長官的政府議案很可能夭折。香港政局將進一步顯著惡化。一部份香港居民會選擇移居外國或外地。某些商家也可能將投資轉移出香港。政治氣氛、投資氣氛和社會心理都會對地產市場構成下跌壓力。

在外部，一是歐盟經濟形勢惡化，不僅重現衰退徵兆，而且，歐元區開始面對不得不重整的挑戰。今年1月希臘大選，反緊縮政策的極左派上台，讓國際社會開始擔憂希臘可能無法繼續承受嚴厲緊縮措施而選擇退出歐元區。果如此，則將產生「骨牌效應」而迫使歐元區重整。一旦出現那種局面，則將對全球金融經濟產生強烈衝擊，嚴重性不亞於2008年9月15日雷曼兄弟被迫破產所觸發的美國金融危機。

二是美國與歐盟、日本的貨幣政策開始背馳。美國已退出「量化寬鬆」，今年中可能上調利率。日本卻繼續擴大「量化寬鬆」。歐洲中央銀行自歐元區發生主權債務危機以來，一直不願實施「量化寬鬆」政策，但是，「形勢比人強」，鑒於歐盟經濟可能再度衰退，更有陷入通貨緊縮之虞，1月22日，終於也走上「量化寬鬆」之路。而且，不做則已，一做便是大規模。歐洲中央銀行宣布，從今年3月起，每月在金融市場斥資600億歐元（約5372億港元）購買債券，維持至明年9月。換言之，規模最少將達1.14萬億歐元（約10.1萬億港元）。有關計劃將會持續至通貨緊縮的勢頭被扭轉，亦即是說，有可能跨越2016年9月。

美國若加息對港壓力大

美國尚未加息，國際金融市場上游資已因為日歐等擴大或實施「量化寬鬆」而大量流向美元資產，以至於美元對歐元、日圓匯率均大幅上升。一旦美國加息，資金流向美國、美元匯率上升的勢頭必定加劇。

港幣與美元掛鈎，固然會使港元對日圓、歐元等貨幣的匯率跟隨美元上升。但是，港元與美元的利率差會吸引游資從香港流向美國、從港幣流向美元。屆時，香港可能不得不提高利率，對香港股市和地產市場都會形成下跌壓力。

香港地產市場上升與股市上升幅度不相同，但是，趨勢相同。同樣，香港股市下跌與地產市場下跌幅度不相同，但是，趨勢相同。股市容易起伏，短期升跌的幅度會很大。地產市場短期不會起伏，中長期走勢明朗；一旦形成上升或下跌走勢，會持續數年甚至更長時間。

特區政府和香港居民都應當認真準備應對2015年本地樓價可能開始下跌。行政長官2015年施政報告沒有提及這一點，也許是時機不宜或者形勢尚不至於此。施政報告發表後國際金融經濟形勢出現新變化，將這一問題凸顯出來。2015年2月1日